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15 de Setembro de 2019
2º Grau

Tribunal Regional Federal da 3ª Região TRF-3 - EMBARGOS INFRINGENTES : EI 00019952620044036002 MS - Inteiro Teor

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Inteiro Teor



PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO

D.E.

Publicado em 20/12/2017
EMBARGOS INFRINGENTES Nº 0001995-26.2004.4.03.6002/MS
2004.60.02.001995-0/MS
RELATOR : Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES
EMBARGANTE : Instituto Nacional de Colonizacao e Reforma Agraria INCRA
ADVOGADO : NEDA TEREZA TEMELIJOVITCH ABRAHAO e outro (a)
: SP000361 PAULO SÉRGIO MIGUEZ URBANO
: MARCIA MARIA FREITAS TRINDADE
EMBARGADO (A) : LORIVAL ALVES REGUEIRO (=ou> de 60 anos) e outros (as)
: GUIOMAR ALVES REGUEIRO (= ou > de 60 anos)
: ADZIR TRENTIN REGUEIRO (= ou > de 60 anos)
: MAFALDA MODOLO REGUEIRO (= ou > de 60 anos)
ADVOGADO : SP129385 ATHEMAR DE SAMPAIO FERRAZ JUNIOR e outro (a)

EMENTA

EMBARGOS INFRINGENTES. DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE SOCIAL PARA O FIM DE REFORMA AGRÁRIA. AVALIAÇÃO DO BEM. REALIDADE EXISTENTE NO MOMENTO DA IMISSÃO DO PODER PÚBLICO NA POSSE. RECURSO DESPROVIDO.
I - Para a fixação da justa indenização, a avaliação pericial deve levar em consideração a realidade do bem existente por ocasião da imissão de posse pelo ente autor, momento este em que se verificará o que será efetivamente anexado ao Estado e o que o particular perderá com a transferência da propriedade.
II - Embargos desprovidos.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Primeira Seção do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.


São Paulo, 07 de dezembro de 2017.
COTRIM GUIMARÃES
Desembargador Federal Relator


Documento eletrônico assinado digitalmente conforme MP nº 2.200-2/2001 de 24/08/2001, que instituiu a Infra-estrutura de Chaves Públicas Brasileira - ICP-Brasil, por:
Signatário (a): LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES:10056
Nº de Série do Certificado: 11A217031370B399
Data e Hora: 13/12/2017 15:36:37



EMBARGOS INFRINGENTES Nº 0001995-26.2004.4.03.6002/MS
2004.60.02.001995-0/MS
RELATOR : Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES
EMBARGANTE : Instituto Nacional de Colonizacao e Reforma Agraria INCRA
ADVOGADO : NEDA TEREZA TEMELIJOVITCH ABRAHAO e outro (a)
: SP000361 PAULO SÉRGIO MIGUEZ URBANO
: MARCIA MARIA FREITAS TRINDADE
EMBARGADO (A) : LORIVAL ALVES REGUEIRO (=ou> de 60 anos) e outros (as)
: GUIOMAR ALVES REGUEIRO (= ou > de 60 anos)
: ADZIR TRENTIN REGUEIRO (= ou > de 60 anos)
: MAFALDA MODOLO REGUEIRO (= ou > de 60 anos)
ADVOGADO : SP129385 ATHEMAR DE SAMPAIO FERRAZ JUNIOR e outro (a)

RELATÓRIO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES (Relator): Cuida-se de embargos infringentes opostos pelo INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - em face do Acórdão da 5ª Turma deste E. Tribunal Regional Federal, de fls. 1.429 dos autos o qual, por maioria, prevalecendo o voto do Desembargador Federal Antonio Cedenho, deu parcial provimento à apelação dos desapropriados Lorival Alves Regueiro e Outros, para fixar o valor da indenização da terra nua em R$ 18.452.239,86 e o das benfeitorias necessárias e úteis em R$ 1.371.851,12, negando provimento ao recurso do INCRA, vencido o voto do Relator Desembargador Federal André Nakatschalow.


Contrarrazões dos desapropriados às fls. 1.491, pugnando pela manutenção do Acórdão, com base no voto condutor do Des. Fed. Antonio Cedenho.


É o breve relatório.


Dispensada a revisão.


VOTO

O Exmo. Sr. Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES (Relator): De início, entendo oportuno transcrever os votos proferidos na Turma julgadora para a melhor compreensão da divergência.


O Desembargador Federal André Nekatschalow (Relator) proferiu voto nos seguintes termos (fls. 1417/1426-verso):



"Razões recursais dissociadas do conteúdo decisório. Matéria estranha à res in judicium deducta. Não-conhecimento. Não pode ser conhecida, no recurso, matéria estranha à decidida em primeiro grau de jurisdição. É sabido que a pretensão do autor limita o âmbito do provimento jurisdicional, pois vige no nosso sistema processual o princípio da demanda (CPC, art. ), a qual é identificada por sua causa petendi (CPC, art. 301, § 2º). Por essa razão, dado que a pretensão recursal encontra-se limitada à discussão instalada com a peça inicial, descabe, sem mais, instar o órgão jurisdicional (segundo grau) a apreciar questões inovadoras. As divergências que eventualmente aflorarem entre as partes, caso venham a surgir, podem caracterizar um novo e diverso conflito de interesses, não compreendido no âmbito do objeto litigioso da demanda:
FGTS. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. RAZÕES DISSOCIADAS DA SENTENÇA.
I- Apelação que traz razões dissociadas do conteúdo da sentença infringe o artigo 514, inciso II do Código de Processo Civil.
II - Extinção do processo com exame de mérito em relação a designados autores litisconsortes, nos termos do artigo 269, III do Código de Processo Civil e recurso prejudicado em relação a referidos autores.
III - Recurso da parte autora não conhecido.
(TRF da 3ª Região, AC n. 98.03.048908-9, Rel. Des. Fed. Peixoto Júnior, j. 06.04.09)
PROCESSO CIVIL - RAZÕES DISSOCIADAS - RECURSO NÃO CONHECIDO.
1. As razões de recurso tratam da suspensão do leilão extrajudicial, sob o argumento da inconstitucionalidade do DL nº 70/66 e da nulidade da execução extrajudicial decorrente da ausência de notificação pessoal, não guardando qualquer relação com a decisão que negou seguimento ao agravo de instrumento por ser intempestivo, nos termos do artigo 557 do mesmo diploma legal.
2. Estando, portanto, a matéria deduzida nas razões do recurso totalmente divorciada da fundamentação do despacho inicial, não pode ser considerada.
3.Recurso não conhecido.
(TRF da 3ª Região, AI n. 2008.03.00.040210-0, Rel. Des. Federal Ramza Tartuce, j. 19.01.09)
Do caso dos autos. Em suas razões recursais, os expropriados pleiteiam o acatamento das conclusões do Perito Judicial quanto ao valor das benfeitorias, em virtude da maior confiabilidade das fontes de consulta e referências utilizadas pelo expert na avaliação desses bens, bem como pela sua maior adequação às normas brasileiras da ABNT.
Ocorre que tais parâmetros já foram aceitos pela decisão judicial, que fixou a indenização pelas benfeitorias de acordo com as conclusões da perícia, não devendo ser conhecida, nessa parte, a apelação dos expropriados.
Desapropriação-sanção. Justa indenização. Momento da apuração. Valorização ou desvalorização posterior. Reveste-se de maior razoabilidade e consonância com o instituto da desapropriação-sanção, enquanto consequência do descumprimento da função social da propriedade, que a justa indenização dela decorrente não inclua o incremento de valorização ou desvalorização posterior:
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. DESAPROPRIAÇÃO PARA REFORMA AGRÁRIA. MOMENTO-BASE PARA APURAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO (AVALIAÇÃO ADMINISTRATIVA OU PERÍCIA OFICIAL). AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA ENTRE OS ARESTOS CONFRONTADOS.
1. É cediço que os embargos de divergência tem por escopo uniformizar a jurisprudência do Tribunal ante a existência de decisões conflitantes tomadas pelos seus órgãos fracionários, cabendo à embargante a comprovação do dissídio pretoriano nos moldes estabelecidos no art. 266, § 1º, combinado com o art. 225, §§ 1º e 2º, do RISTJ.
2. Na presente hipótese não ficou demonstrado o dissídio jurisprudencial necessário à admissibilidade do recurso, na medida em que, embora os julgados confrontados tratem sobre o momento-base para apuração da justa indenização nas ações de indenização, e apontem conclusões diversas sobre o tema, certo é que o substrato fático utilizado por eles não é idêntico, principalmente porque o decisum paradigma apresenta peculiaridades não constatadas nos presentes autos.
3. O acórdão prolatado pela Segunda Turma, ora embargado, negou provimento ao recurso especial interposto pelo Incra, asseverando que, salvo em situações excepcionais, o que entendeu não ser o caso dos autos, a indenização pela desapropriação é fixada com base no valor do imóvel aferido na data da perícia oficial, conforme o art. 26 do Decreto-Lei 3.365/1941 e o art. 12, § 2º, da LC 76/1993. Por sua vez, o julgado paradigma, em razão de peculiaridades delineada nos autos, especificamente porque o laudo pericial foi realizado quatro anos após o ajuizamento da ação e pelo fato de que houve uma expressiva valorização do bem expropriado durante o processamento da ação de desapropriação, houve por bem adotar o valor apurado na avaliação administrativa realizada pelo Incra.
4. Os arestos confrontados sustentam a mesma tese jurídica, sendo que o aresto paradigma apenas entendeu que o caso lá julgado estaria inserido na referida exceção, razão pela qual adotou a quantia apurada quando da vistoria administrativa.
5. Não demonstrada a semelhança das circunstâncias fáticas entre a decisão colegiada recorrida e o acórdão confrontado, não há como admitir os embargos fundado na divergência.
6. Embargos de divergência não conhecidos.
(STJ, EREsp n. 1127668, Rel. Min. Benedito Gonçalves, j. 09.11.11)
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO. REFORMA AGRÁRIA. VALOR DA INDENIZAÇÃO. ART. 12, § 2º, DA LC 76/1993. DATA DA PERÍCIA JUDICIAL DO IMÓVEL. (...)
1. O expropriado, na Ação de Reforma Agrária, pode levantar 80% do depósito inicial logo após a imissão na posse (art. , § 1º, da LC 76/1993). Ademais, o Judiciário reconhece a incidência de juros compensatórios sobre a diferença entre 80% do depósito inicial e o montante da condenação, exatamente para compensar a perda antecipada da posse. Nesse contexto, seria razoável que a indenização correspondesse ao valor do imóvel à época da imissão.
2. Ocorre que isso, na prática, é muito difícil ou mesmo inviável, já que o perito judicial e os assistentes técnicos utilizam, em princípio, dados atuais para produzir seus laudos. Exigir que esses trabalhos técnicos captassem a realidade passada (de anos, muitas vezes) poderia prejudicar a qualidade das avaliações e o contraditório.
3. É por essa razão que o legislador determinou que a indenização, em regra, corresponda ao valor do imóvel apurado na data da perícia (avaliação judicial), conforme disposto expressamente no art. 12, § 2º, da LC 76/1993. O critério é reconhecido pela jurisprudência do STJ.
4. Existem casos excepcionais em que o longo prazo entre o início da expropriação e a confecção do laudo pericial sugere a mitigação dessa regra. Ou ainda situações em que há relevante valorização, entre a imissão na posse e a perícia, decorrente de melhorias promovidas pelo expropriante.
5. Não é a hipótese dos autos, em que houve menos de 2 anos de interregno, inexistindo notícia de grandes variações de valores imobiliários no período.
(...)
9. Recurso Especial parcialmente provido.
(STJ, REsp n. 1262837, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 13.09.11)
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO PARA FINS DE REFORMA AGRÁRIA. IMÓVEL IMPRODUTIVO. ARTIGO 535 DO CPC. ALEGADA VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. VALOR DA INDENIZAÇÃO. ART. 26 DO DECRETO-LEI 3.365/1941 E ART. 12, § 2º, DA LC 76/1993. DATA DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. (...).
(...)
2. A indenização pela desapropriação é fixada com base no valor do imóvel na data da avaliação ou da perícia, conforme o art. 26 do Decreto-Lei 3.365/1941 e o art. 12, § 2º, da LC 76/1993.
3. Há casos peculiares, pois, em que o longo prazo entre o início da expropriação e a confecção do laudo pericial sugere a mitigação dessa regra. Contudo, na hipótese dos autos a diferença temporal é de, aproximadamente, 3 anos, não havendo, portanto, como enquadrar o caso dos autos à qualquer excepcionalidade em relação à norma fixada pelo art. 26 do Decreto-Lei 3.365/1941 e pelo art. 12, § 2º, da LC 76/1993, de modo que a indenização deve levar em consideração o valor do bem à época da avaliação.
(...)
(STJ, REsp n. 958258, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, j. 09.08.11)
DESAPROPRIAÇÃO. (...). APELAÇÃO QUE NÃO APONTA RAZÕES PARA REFORMA DA APELAÇÃO, LIMITANDO-SE A EXPLICAR AS DIVERGÊNCIAS ENTRE O LAUDO OFICIAL E O DO ASSISTENTE TÉCNICO, SEM INDICAR QUAL ESTARIA CORRETO. RECURSO QUE, MESMO PROVIDO, MODIFICARIA APENAS O FUNDAMENTO JURÍDICO DA SENTENÇA, NÃO O SEU DISPOSITIVO. CARÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL.
1. Sentença que julgou ação de desapropriação, acolhendo o laudo pericial.
(...)
3. A indenização deve corresponder ao valor do imóvel ao tempo em que proposta a ação de desapropriação, desprezando valorização posterior. Apelação da expropriada manifestamente improcedente, a par de confrontar jurisprudência pacífica.
(...).
(TRF da 3ª Região, AC n. 200803990117221, Rel. Des. Fed. Henrique Herkenhoff, j. 03.11.09)
ADMINISTRATIVO. (...). DESAPROPRIAÇÃO POR INTERESSE SOCIAL PARA FINS DE REFORMA AGRÁRIA. (...). JUSTA INDENIZAÇÃO. (...)
(...)
10. O perito do Juízo também partiu da regra da" porteira fechada "e fez pesquisa de mercado ("A partir da pesquisa, obtido o valor total do imóvel, deste será subtraído o valor das benfeitorias, chegando-se ao valor da terra nua"), com tratamento estatístico dos dados, e, na avaliação das benfeitorias não reprodutivas, empregou o método do custo de reposição com a aplicação de coeficientes de depreciação. Sobre a área, disse que a diferença por ele encontrada, em relação à indicada pelo INCRA,"de 1,283 ha ou 0,13% é desprezível do ponto de vista topográfico, pois este não possui precisão absoluta". A título de indenização, informou o importe de R$691.000,00 (R$625.042,36, pela terra nua, e R$65.957,64, pelas benfeitorias), a que chegou com as seguintes observações:"desde a avaliação administrativa até o presente momento [novembro de 2006, ou seja, mais de 7 anos após a imissão de posse], fatores conjunturais da economia influíram no preço de imóveis rurais. Quando da avaliação administrativa o setor canavieiro, atividade até então praticada no imóvel desapropriado e nas regiões próximas, passava por uma série de dificuldades, o que refletiu negativamente sobre o preço das terras. A atividade mencionada vive atualmente um bom andamento, fazendo com que haja uma maior valorização do preço das terras. (...).
11. Desse quadro, depreende-se que a justa indenização está revelada no valor oferecido pelo INCRA. 11.1. Primus: em termos lógicos, a partir da fundamentação deduzida na contestação do expropriado (especialmente considerados os valores por ele indicados de arrematação e de declaração à Receita Federal), é possível afirmar que o valor que ele entendeu devido se aproxima mais da avaliação administrativa, do que da perícia oficial. Para cerca de 980 ha, o INCRA ofereceu quase R$400.000,00 (por hectare: R$408,16); para 1.920 ha, o expropriado queria quase R$1.090.000,00 (por hectare: R$567,00). O perito encontrou um valor por hectare de R$1.240,00. 11.2. Secundus: no valor encontrado pelo perito oficial embutiu-se, explicitamente, expressiva valorização sofrida pelo imóvel entre a avaliação administrativa e a realização da perícia, que equivale a um período de tempo de mais de 7 anos (!), o que não é juridicamente possível. A justa indenização equivale ao preço que o expropriado perceberia no momento da expropriação (a dizer: da perda fática da propriedade), pela venda do bem, não podendo nela ser embutida valorização para a qual o expropriado não deu causa ou não contribuiu, muito ao contrário, o decreto expropriatório foi expedido exatamente em função da improdutividade das terras. Acresça-se que o art. 184 da CF/88 prevê hipótese de desapropriação-sanção, visando a alcançar imóvel que não esteja cumprindo sua função social. Nesse contexto, a ideia de sancionar não se coaduna com a concessão de qualquer vantagem ao expropriado (muito menos em decorrência de flutuações de mercado), cujo direito se limita ao pagamento da justa indenização pela propriedade. 11.3. Tercius: a metodologia empregada pelo INCRA mostra-se consentânea com o ordenamento jurídico, não tendo sido destacadas pelo expropriado deformidades que pudessem infirmá-la.
(...).
(TRF da 5ª Região, AC n. 200905000230734, Des. Fed. Francisco Cavalcanti, unânime, j. 16.12.10)
DIREITO ADMINISTRATIVO, CONSTITUCIONAL E PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO. DISCUSSÃO. LIMITES. AÇÃO ANULATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA. (...). JUSTA INDENIZAÇÃO. AVALIAÇÃO. TEMPORARIEDADE. IMISSÃO DE POSSE. (...).
(...)
8. Nessa seara, evidentemente, não se pode, sob pena de malferimento aos princípios constitucionais que sublinham a desapropriação, principalmente a justa indenização, permitir-se que fatores externos, que se situam em órbita estranha à esfera da vontade dos expropriandos, conduzam a vícios na avaliação do imóvel expropriando, implementando, assim, o referido prejuízo econômico. 9. Diante dessas premissas, o laudo pericial confeccionado nos autos de ação anulatória, em apenso, deve ser desprezado, porquanto não espelha valor referente à época da vistoria e avaliação do INCRA, ocorrida em 1999. A recomposição do patrimônio deve equivaler ao valor do imóvel à época da vistoria e avaliação realizada pela autarquia expropriante, no caso, no ano de 1999, período no qual a propriedade rural preencheu os requisitos necessários para ser suscetível de desapropriação por interesse social para fins de reforma agrária. A posterior valorização do bem não pode influir no valor da indenização. 10. Portanto, como a avaliação levada a efeito pelo INCRA na ocasião da vistoria, em outubro de 1999, cercou-se dos cuidados necessários para aferição do real valor do imóvel, na época, para tanto tendo se valido de tabela de valores do ITBI do Município de Congonhinhas, onde o imóvel se encontra localizado, além de avaliação feita pelo Secretário de Administração desse mesmo município, e, ainda, pelo oficial do CRI da Comarca , pela EMATER, pelo Sindicato dos Trabalhadores Rurais, dentre outros, refletindo, portanto, o valor de mercado da época.
(...).
(TRF da 4ª Região, AC n. 200070010011525, Rel. Des. Fed. Vivian Josete Pantaleão Caminha, unânime, j. 27.01.10)
Do caso dos autos. O Laudo de Avaliação do INCRA apurou o valor da terra nua em por hectare, o que representa R$ 6.371.022,62 (seis milhões, trezentos e setenta e um mil, vinte e dois reais e sessenta e dois centavos), e o valor das benfeitorias em R$ 560.675,46 (quinhentos e sessenta mil e seiscentos e setenta e cinco reais e quarenta e seis centavos) (fl. 99).
O Assistente Técnico dos expropriados apurou o valor da terra nua correspondente a R$ 6.535,09, implicando o total de R$ 25.004.077,11 (fl. 216) e o valor das benfeitorias em R$ 2.204.771,05 (fl. 217).
O Perito Oficial apurou valores para 2002, 2004 e 2008, conforme quadro resumo constante de fl. 1.108:
Anos avaliados 2002 2004 2005
Área total do imóvel 3.826,13 3.826,13 3.826,13
Valor total das Benf. Não reprodutivas 345.077,92 352.935,09 367.069,26
Valor total das Benf. Reprodutivas 576.138,08 1.023.125,74 1.328.704,88
Valor da Terra Nua 11.721,731,87 18.448.030,15 19.459.811,96
Com a devida vênia e o respeito que merece o trabalho do Sr. Perito Oficial, confesso uma certa dificuldade de apreender bem seu conteúdo. Embora significativamente extenso (fls. 997/1.128, mais anexos), dele constam diversos termos de cunho estatístico de árdua compreensão para o leigo na matéria, como usualmente é o juiz. Expressões como "desvios quadráticos" (fl. 1.075) e "teste de Komagorov-Smirnov" (fl. 1.080), um sem-número de tabelas, cálculos com variáveis e exponenciais em alfabeto grego, geram uma certa insegurança quanto ao real conteúdo da avaliação. Nesse sentido, as críticas deduzidas pelo experto do INCRA, que ressalta o fato de o próprio Perito Oficial ter reconhecido que a avaliação administrativa aplicou os critérios normativos então em vigor (fl. 1.124, quesito 2 do MPF), fornecem um critério orientador para a definição dos valores a serem reconhecidos como devidos para efeito de indenização:
Não concordamos com da pesquisa de mercado que veio a originar valores da terra nua irreais, uma vez que os procedimentos adotados pelo Sr. Perito Judicial na coleta de dados comprometeram integralmente a metodologia a ser aplicada nas fases subseqüentes do processo avaliatório em função da inconsistência dos dados originais coletados, ou seja, esta falha inicial desacredita todo o corpo do trabalho.
Apenas com o objetivo de demonstrarmos que o laudo pericial está em desacordo com a realidade do mercado de terras à época da inicial faremos um comparativo entre os valores obtidos pelo Sr. Perito e o apresentado pelo INCRA.
INCRA 2002 PERITO 2002 DIFERENÇA R$ DIFERENÇA %
Valor por (há) R$ 1.810,68 R$ 3.304,37 R$ 1.493,69 a maior 82,5% maior
Valor Total R$ 6.931.698,08 R$ 12.642.947,87 R$ 5.711.249,79 a maior 82,5% maior
Os valores apresentados pelo Sr. Perito superam a avaliação do INCRA, (ambas se reportando à avaliação inicial, 2002) representando um acréscimo de 82,5%, o que não podemos aceitar.
O INCRA realiza anualmente pesquisas de preços de terras e imóveis rurais em todo o estado de Mato Grosso do Sul (aproximadamente 700 imóveis) gerando Planilhas anuais para gerenciamento de preços nas desapropriações e aquisições, a planilha referente ao ano de 2002 (anexa) nos faz observar que o valor apresentado pelo Sr. Expert para o imóvel Faz. Esperança no Município de Anaurilândia superou em grau elevado não somente a planilha da microrregião de inserção do imóvel (Nova Andradina), mas vejam só, de todos os imóveis e de todas as microrregiões do Mato Grosso do Sul e aí inclusa a microrregião de Dourados onde estão os imóveis mais valorizados, pelo fato de ser o mais rico pólo agrícola do Estado, seria então este o imóvel mais valorizado em todo o estado do Mato Grosso do Sul no ano de 2002?
Comparativo 2002/2008
INCRA 2002 PERITO 2008 DIFERENÇA R$ DIFERENÇA %
Valor por (há) R$ 1.810,68 R$ 5.528,27 R$ 3.718,56 a maior 305% maior
Valor Total R$ 6.931.698,08 R$ 21.155.586,10 R$ 14.223.888,02 a maior 305% maior
Obs. A tabela acima, segundo a avaliação do Sr. Perito Judicial, nos permitiria concluir que o imóvel rural Faz. Esperança teria proporcionado aos seus proprietários um rendimento de aproximadamente três vezes o seu valor em apenas seis anos. Seria isto plausível?
Porque tamanha distorção nos valores?
Apresentaremos dois argumentos que podem contribuir para o entendimento do equívoco por parte do Sr. Perito Judicial e que redundou em tais distorções, lhe proporcionando valores distanciados da realidade do mercado de terras.
1) A realização de pesquisa de preços de terras é o momento principal do processo avaliatório de um imóvel rural, ou seja, é aí que o engenheiro de avaliações usa de toda sua experiência e apoio das normas de engenharia de avaliações para definir a qualidade das amostras que irão compor seu trabalho na determinação de valores. A própria legislação nos alerta para a maior similaridade possível entre o imóvel paradigma e os imóveis pesquisados (ABNT NBR 14653-3:2004 item 7.4.1 e 7.4.2 b), que serão utilizados através do método comparativo de avaliação utilizado pelo Sr. Perito Judicial e também pelo INCRA.
O art. 12 da Lei nº 8.629/93, com a redação que lhe deu a Medida Provisória nº 2.109-52/2001, in verbis:
"Art. 12. Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis, observados os seguintes aspectos:
I - localização do imóvel;
II - aptidão agrícola;
III - dimensão do imóvel;
IV - área ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias;
O preço de mercado é o do momento da avaliação administrativa, após o que proceder-se-á a distinção entre o valor das benfeitorias - a ser pago em dinheiro - e o valor da terra nua - que será indenizado em títulos da dívida agrária.
Nesse ponto é falho o trabalho do Sr. Perito porque o mesmo utilizou-se de um rol de propriedades pesquisadas, onde alguns imóveis não guardam nenhuma similaridade com o imóvel paradigma em relação às dimensões dos mesmos, ou seja, se valeu de imóvel até 39 vezes (97,47%) menor que o avaliando, outro de até 16 vezes (93,99%) menor que o avaliando, o que influiu diretamente nas médias por ocasião do tratamento estatístico dos dados (fls. 1905). O fato de se utilizar imóveis de pequenas dimensões (chácaras) como elementos de comparação na avaliação de grandes propriedades faz com que ocorra superestimação de valores, uma vez que normalmente imóveis de menor dimensão tem seu valor por hectare maior que aqueles de dimensões maiores, ou seja, para imóveis de menor valor total existe um maior número de candidatos com potencial financeiro aptos a participar da compra, fazendo aumentar a concorrência e por conseguinte o preço da venda. Portanto é imprescindível a não utilização de imóveis com dimensões tão díspares, pois haverá riscos no momento da transposição dos seus valores para o imóvel avaliando quando ocorrer a homogeinização dos dados.
2) O número irrisório de fontes de informações utilizadas pelo Sr. Perito Judicial é outro fator de enfraquecimento da qualidade de seu laudo.
A atual ABNT NBR 14653-3:2004, item 7.7.2.2 alínea c e item 9.2.3.5 alínea b; assim como a ABNT 8799:1985, que desde aquela época já contemplava a preocupação dos legisladores com o risco de se utilizar um reduzido número de fontes de pesquisa (menor que 5), pois foi justamente isto que aconteceu no Laudo do Sr. Perito Judicial, ou seja para a avaliação relativa a 2008 o mesmo utilizou apenas 3 fontes de informação. Esta condição insere riscos insanáveis, pois pode ocorrer que um, ou mesmo mais informantes possam ter relações de parentesco, relações de negócios, inimizades, amizades ou até mesmo não estar com total segurança a respeito do conhecimento do mercado de terras, já que em pequenos municípios (como é o caso) é bem provável que pessoas que atuam em atividades correlatas venham a se conhecer, isto posto o legislador não descartou a possibilidade de tais interferências atuarem negativamente no resultado da avaliação. Mesmo que o número total de imóveis apresentado ultrapassem o mínimo estabelecido, não podemos esquecer que, neste caso, as informações vieram de apenas três fontes de pesquisa e portanto concluímos ser temerário estabelecermos um valor que ultrapassa os R$ 21.000.000,00 (vinte e um milhões de reais), sustentado apenas por três informantes, para que o poder público indenize um imóvel improdutivo e com as benfeitorias, em sua maioria, em precário estado de conservação.
DAS BENFEITORIAS
O valor das benfeitorias atribuídas pelo Sr. Perito também estão superiores às apresentadas pelo INCRA no momento do ajuizamento, correspondendo a um percentual de 302,44% a maior que o ofertado. Essa divergência, obviamente, não é devida apenas à diferença de preços e serviços entre os anos de 2002 e 2008, pois neste período o país passou uma fase de estabilidade econômica, tal valor se deve, em parte e dentre outros motivos, à indevida inclusão de bens que não são objetos de indenização, quais sejam: pastagens formadas após a avaliação do INCRA, inclusão de árvores com finalidade ornamental (sem condução técnica visando exploração comercial), tais como eucalipto e pinus, não se justificando apenas por aumento de preços a apresentação, hoje, de tão elevados valores para as benfeitorias existentes no imóvel.
INCRA 2002 PERITO 2008 DIFERENÇA %
Valor por (há) R$ 146,46 R$ 442,96 302,44% a maior
Valor Total R$ 560.675,46 R$ 1.695.774,14 302,44% a maior
A oferta inicial depositada pelo INCRA corresponde ao valor de mercado do imóvel no momento do ajuizamento da presente ação; não podemos considerar o valor atual do bem expropriado, considerando o princípio da segurança jurídica e a necessidade de um marco cronológico para a verificação da justiça da indenização previamente ofertada.
O princípio da justa indenização, na verdade, preconiza que o reembolso pela expropriação do bem deve ser justo tanto para o proprietário, como para a sociedade, que vai arcar com o ônus da desapropriação.
Convém destacar que o parâmetro para orientar a pesquisa de mercado para a justa e prévia indenização, é o momento da avaliação administrativa, na esteira do Art. 12, § 1º da Lei nº 8.629/93.
Lei nº 8.629/93, em seu Art. 12, § 1º diz:
"§ 1º. Verificado o preço atual de mercado da totalidade do imóvel, proceder-se-á à dedução do valor das benfeitorias indenizáveis a serem pagas em dinheiro, obtendo-se o preço da terra a ser indenizado em TDA."
A avaliação do imóvel deve seguir os parâmetros legais, considerado o momento em que se formalizou o preço para o lançamento dos títulos da dívida agrária e para o depósito do valor das benfeitorias, sendo irrelevantes possíveis alterações que tenham ocorrido por fatores obscuros e que são posteriores, por inexistir previsão que obrigue.
DA COBERTURA FLORÍSTICA
A propósito da cobertura florística, a Autarquia entende não se cabível a indenização da cobertura florística, porque não são indenizáveis as espécies vegetais de uso doméstico e a vegetação de recomposição que integram o imóvel expropriado.
A inclusão das matas e benfeitorias no bojo da indenização deve ser promovida de forma a preservar o patrimônio do expropriando. Ademais, as matas e florestas devem ser compreendidos como componentes naturais do imóvel, como o são no trato cotidiano do mercado imobiliário.
Por isso que o § 1º do art. 12 da Lei 8.629/93, assinala, em caráter de ratificação, que a fixação do preço do imóvel, para efeito de pagamento de TDA, terá em conta o preço atual de mercado da totalidade do imóvel, espancando, por esse prisma, quaisquer dúvidas sobre a consideração do preço do imóvel expropriando é preciso vê-lo em sua totalidade, observando-se rigorosamente o preço de mercado.
Lei nº 8.629/93, em seu Art. 12, § 2º, assim estabelece:
"§ 2º. Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel."
Sob pena de macular irreversivelmente a Constituição, não há que sequer cogitar da aplicação de uma fórmula algébrica que congregue, como componentes distintos, o valor da terra nua da cobertura florestal. Estes componentes não podem ser colocados isoladamente, desde que indissociáveis; este, pelo menos, é o padrão nas transações de compra e venda de imóveis rurais. Ou seja: o imóvel não é comprado em duas etapas distintas: 1ª terra nua; 2ª cobertura florestal; estes componentes, repita-se, são indissociáveis.
Sobre o tema, assim se manifestou o Engenheiro Agrônomo Marcelo Rosi de Camargo Lima, membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia (IBAPE):
" A avaliação de matas naturais, em primeiro lugar deve atender ao pré-requisito de ser possível exploração através do fiscalizador, com apresentação de alvará.
No caso de não existir alvará de exploração de madeira, a mesma deixa, é lógico, de ter valor comercial em uma transação de compra e venda de propriedades rurais, como volume de madeira."
Finalmente, a indenização pela cobertura vegetal, com a edição da Medida Provisória de nº 1.577/97, com suas sucessivas reedições, culminando com a de nº 2.183-56 de 2001, que regulou a matéria, desonerando o Tesouro Nacional de arcar com aquele entulho de enriquecimento sem causa.
A autarquia não concorda em pagar pela cobertura florística de forma destacada do preço do imóvel, considerando os argumentos a seguir expendidos.
Vale lembrar que a reserva legal só pode ser explorada mediante a aprovação pelo IBAMA de um Plano de Manejo (Art. 19 da Lei nº 4.771/65) e a exploração econômica em áreas de preservação permanente é proibida.
Assim, a cobertura vegetal foi valorada sem nenhuma exploração e ausência do plano de manejo.
Ora, nas desapropriações o justo preço a ser pago deve corresponder ao valor de mercado, devendo a indenização da terra e da cobertura florística ser feita conjuntamente, sendo incabível destaca-la, sob pena de duplicidade. Assim, a indenização da cobertura florística só é admissível quando viável e comprovada a exploração da madeira.
É preciso que ela seja objeto de exploração econômica, com permissão de órgão que fiscaliza o cumprimento da política do meio ambiente para a exploração de florestas, além de ser excluída da indenização a área de preservação permanente existente no imóvel e a área de reserva legal prevista em lei. (Fls. 1.328/1.337)
Com efeito, há uma discrepância significativa entre o valor apurado pelo INCRA para o valor da terra nua por hectare, na ordem de R$ 1.664,22 e aquele pelo Perito Judicial, para o ano de 2002, de R$ 3.304,37 (fl. 1.328), além daquele reputado correto pelo experto dos expropriados, R$ 6.535,09. Assentada a premissa de que a avaliação feita pelo INCRA observou os critérios normativos, cumpria ao Sr. Perito Judicial bem como ao experto dos expropriados, esclarecer as razões pelas quais aquele trabalho técnico deveria ser descartado.
Nesse sentido, impressiona o fato de que, segundo a avaliação do Sr. Perito Judicial, entre 2002 e 2005, o valor da terra nua ter praticamente dobrado, saltando o valor a ser pago pela área de R$ 11 milhões para R$ 19 milhões. Na linha do entendimento jurisprudencial sobre a matéria, a suposta valoração do imóvel em decorrência de fatores externos não se resolve em benefício passível de ser indenizado aos expropriados.
Considero de igual modo mais escorreito o valor apurado pelo INCRA para a avaliação das benfeitorias. Note-se que, em relação às benfeitorias não reprodutivas, não há diferença significativa entre os laudos administrativo e pericial no que se refere à descrição dos bens e à sua depreciação (fls. 90/99 e 1.004/1.007), sendo que os expropriados limitam-se a tecer críticas genéricas às fontes de consulta utilizadas pela autarquia federal, sem deduzir as razões efetivas que levariam ao descrédito de tais parâmetros ou que demonstrassem a disparidade entre elas e o preço efetivo das benfeitorias.
Desapropriação para fins de reforma agrária. Indenização. Juros compensatórios. Incidência. Tempus regit actum. Percentual. A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, em recurso especial processado sob o regime de recursos repetitivos (CPC, art. 543-C), sedimentou o entendimento de que incidem juros compensatórios na desapropriação de imóvel improdutivo, pois visam recompensar não só o que o proprietário deixou de ganhar mas também a expectativa frustrada de renda, já que até a expropriação haveria a possibilidade de aproveitamento adequado do imóvel ou de recebimento imediato de seu valor caso vendido. Ressalvou a Corte, contudo, serem indevidos os juros compensatórios quando, em decorrência de limitações legais ou naturais, a propriedade não permitir qualquer espécie de exploração econômica atual ou futura.
Assentou essa Egrégia Corte que as restrições contidas nos §§ 1º e 2º do art. 15-A do Decreto-lei n. 3.365/41, inseridas pelas MPs n. 1.901-30/99 e 2.027-38/00 e reedições, as quais vedam a incidência de juros compensatórios em propriedade improdutiva, serão aplicadas às imissões na posse ocorridas após a sua vigência e até 13.09.01, data de publicação da medida cautelar concedida na ADI n. 2232 que suspendeu a aplicabilidade desses dispositivos até o julgamento de mérito da demanda, a partir da qual voltam a incidir os juros compensatórios.
Em relação ao percentual a ser aplicado, ratificou o entendimento consolidado na Súmula n. 408 da Corte, que determina a aplicação do percentual de 6% (seis por cento), estabelecido pela MP n. 1.577/97, no período de 11.06.97, data de edição da Medida Provisória, a 13.09.01, data de publicação da medida cautelar concedida na ADI n. 2232 que suspendeu sua aplicabilidade; a partir da qual volta a incidir o percentual de 12% (doze por cento), nos termos da Súmula n. 618 do Supremo Tribunal Federal.
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. (...). ALEGAÇÃO DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. REFORMA AGRÁRIA. JUROS COMPENSATÓRIOS. IMÓVEL IMPRODUTIVO. INCIDÊNCIA. TERMO A QUO E PERCENTUAL. SÚMULA 618/STF.
(...)
2. A incidência de juros compensatórios na desapropriação de imóvel improdutivo.
2.1. A eventual improdutividade do imóvel não afasta o direito aos juros compensatórios, pois esses restituem não só o que o expropriado deixou de ganhar com a perda antecipada, mas também a expectativa de renda, considerando a possibilidade do imóvel"ser aproveitado a qualquer momento de forma racional e adequada, ou até ser vendido com o recebimento do seu valor à vista"(EREsp 453.823/MA, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, Rel. p/ acórdão Min. Castro Meira, DJU de 17.05.04). Precedentes: REsp 675.401/RO, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, DJe de 10.09.09; REsp 984.965/CE, Rel. Min. Eliana Calmon, DJe de 04.08.09; REsp 1.099.264/PA, Rel. Min. Francisco Falcão, DJe de 19.08.09; REsp 1.034.014/CE, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, DJU de 26.06.08; REsp 1.090.221/PE, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, DJe de 29.09.09; REsp 1.066.839/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, DJe de 31.08.09.
2.2. São indevidos juros compensatórios quando a propriedade se mostrar impassível de qualquer espécie de exploração econômica seja atual ou futura, em decorrência de limitações legais ou da situação geográfica ou topográfica do local onde se situa a propriedade, nos termos do entendimento sedimentado na Primeira Seção desta Corte nos autos dos EREsp 519.365/SP, de relatoria do Exmo. Senhor Ministro Teori Albino Zavascki.
3. Princípio do tempus regit actum.
3.1. A Medida Provisória nº 1.901-30, de 24.09.99, incluiu o § 1º ao artigo 15-A do Decreto-lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941, consignando que os juros compensatórios só seriam devidos se houvesse perda de renda comprovadamente sofrida pelo expropriado. Já a Medida Provisória nº 2.027-38, de 04.05.00, inseriu o § 2º ao artigo 15-A do Decreto-lei nº 3.365/41, estabelecendo que os juros compensatórios seriam indevidos quando o imóvel possuísse graus de utilização da terra e de eficiência na exploração iguais a zero.
3.2. O Supremo Tribunal Federal, nos autos da ADI 2.332-DF, Rel. Min. Joaquim Barbosa, DJU de 13.09.01 (Informativo 240/STF), com fundamento nos princípios da prévia e justa indenização, concedeu medida cautelar para suspender ex nunc a eficácia dos §§ 1º e 2º do artigo 15-A, do Decreto-lei nº 3.365/41.
3.3. Para aferir a incidência dos juros compensatórios em imóvel improdutivo, deve ser observado o princípio do tempus regit actum, assim como acontece na fixação do percentual desses juros.
3.4. As restrições contidas nos §§ 1º e 2º do art. 15-A, inseridas pelas MP´s n. 1.901-30/99 e 2.027-38/00 e reedições, as quais vedam a incidência de juros compensatórios em propriedade improdutiva, serão aplicáveis, tão somente, às situações ocorridas após a sua vigência.
3.5. Publicada a medida liminar concedida na ADI 2.332/DF (DJU de 13.09.2001), deve ser suspensa a aplicabilidade dos §§ 1º e 2º do artigo 15-A do Decreto-lei n.º 3.365/41 até que haja o julgamento de mérito da demanda.
3.6. Na hipótese, os juros compensatórios são devidos sobre o imóvel improdutivo desde a imissão na posse até a entrada em vigor das MP´s n. 1.901-30, 2.027-38 e reedições, as quais suspendem a incidência dos referidos juros. A partir da publicação da MC na ADI 2.332/DF (DJU de 13.09.2001) tais juros voltam a incidir sobre a propriedade improdutiva, até a data da expedição do precatório original, segundo a dicção do § 12 do art. 100 da CF, com a redação dada pela EC 62/09, salvo se houver mudança de entendimento do Pretório Excelso quando do julgamento de mérito da referida ação de controle abstrato. Precedente: REsp 1.118.103/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJe de 08.03.10.
4. Percentual dos juros compensatórios.
4.1."Segundo a jurisprudência assentada no STJ, a Medida Provisória 1.577/97, que reduziu a taxa dos juros compensatórios em desapropriação de 12% para 6% ao ano, é aplicável no período compreendido entre 11.06.1997, quando foi editada, até 13.09.2001, quando foi publicada a decisão liminar do STF na ADIn 2.332/DF, suspendendo a eficácia da expressão 'de até seis por cento ao a...