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20 de Janeiro de 2022
2º Grau
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Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
1ª Turma
Publicação
DJEN DATA: 26/11/2021
Julgamento
23 de Novembro de 2021
Relator
Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS
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Inteiro Teor



PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal Regional Federal da 3ª Região
1ª Turma

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001504-62.2017.4.03.6103

RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. VALDECI DOS SANTOS

APELANTE: PAULO GODOI, LAURIE MARIA DE AGUIAR GODOI

Advogado do (a) APELANTE: STEPHANIE MAKIYA RIBEIRO - SP334714-A
Advogado do (a) APELANTE: STEPHANIE MAKIYA RIBEIRO - SP334714-A

APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, LEONARDO DE SOUZA E SILVA

Advogado do (a) APELADO: FRANCISCO DE ASSIS VAZ DA SILVA - SP304161-A

OUTROS PARTICIPANTES:


APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001504-62.2017.4.03.6103

RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. VALDECI DOS SANTOS

APELANTE: PAULO GODOI, LAURIE MARIA DE AGUIAR GODOI
Advogado do (a) APELANTE: STEPHANIE MAKIYA RIBEIRO - SP334714-A

APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, LEONARDO DE SOUZA E SILVA

Advogado do (a) APELADO: FRANCISCO DE ASSIS VAZ DA SILVA - SP304161-A

OUTROS PARTICIPANTES:

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação interposta contra sentença que, na forma do artigo 487, I do CPC, resolveu o mérito e julgou improcedentes os pedidos formulados. Condenou a parte autora ao pagamento das despesas dos réus e ao pagamento de honorários advocatícios, cujo valor, com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, fixou em R$ 2.000,00 (dois mil reais), pro rata, na forma do artigo 85, §§ 2º e do CPC.

A ação de conhecimento com pedido de tutela de urgência/evidência foi ajuizada, objetivando a declaração da nulidade do procedimento de execução extrajudicial, por inconstitucionalidade/ilegalidade, para fins de revisão contratual, com readequação dos respectivos valores para pagamento compatível com a renda dos autores, com todos os consectários legais. Relataram que, no ano de 2013, foram surpreendidos com o acometimento de grave doença psiquiátrica sobre seu único filho, a qual o tornou pessoa absolutamente incapaz, impondo-lhe a realização de tratamento de alto custo, bem como que a segunda requerente é portadora de quadro de saúde debilitado, o qual também lhe impõe tratamento com diversos profissionais e exames periódicos. Alegaram os autores que, em virtude das altas despesas relacionadas aos tratamentos de saúde e do fato de que ambos recebem apenas proventos de aposentadoria, contraíram, na data de 07/05/2013, empréstimo com a requerida, no valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil) reais, modalidade “Crédito Aporte”, o qual foi garantido pela entrega do único imóvel da família, localizado na Rua: Armando de Oliveira Cobra nº 210 Apto 124 – Edifício Tambaú, Pq Residencial Aquários, em São José dos Campos - SP. Sustentaram que, em virtude da situação desesperadora, foram instados a aceitar condições de pagamento que dificilmente conseguiriam honrar (com prestações mensais em torno de R$3.000,00), e que apesar de terem tentado renegociar a dívida, não obtiveram êxito. Relataram na inicial que, em 06/2017, os requerentes foram surpreendidos com a inclusão de seu imóvel em hasta público, mas que sequer receberam notificação para purgação da mora, o que torna o procedimento realizado nulo. Entenderam que o procedimento de execução extrajudicial é inconstitucional e que, no caso, não foram observadas as formalidade legais para a sua realização (ausência de oportunidade para purgação da mora e de ciência do valor das parcelas vencidas). Invocaram, em sua defesa: violação do Código de Defesa do Consumidor, ao fundamento de que não sabem como foi calculado o valor das parcelas sobre renda bruta muito superior aos seus rendimentos; não aplicação da Lei nº 9.514/1997 ao tipo de contrato firmado entre as partes; descumprimento das formalidades previstas no artigo 31 do Decreto-lei º 70/66; e nulidade da venda casada consistente no oferecimento de empréstimo no qual embutido seguro, cuja apólice sequer receberam. Foi apresentada emenda à petição inicial, noticiando os requerentes terem sido informados da arrematação de seu imóvel em leilão realizado no dia 01/07/2017, por Leonardo de Souza e Silva. Anexaram cópia do contrato firmado com a CEF e de certidão da matrícula atualizada do imóvel. Impugnaram o valor pelo qual leiloado o bem (da dívida e não o valor de mercado).

Em razões de apelação, os autores sustentam, em síntese, que no ato da contratação não tinham ciência dos riscos em caso de inadimplemento. Assentam que o agente da CEF não esclareceu todos os termos do contrato. Afirmam que são idosos, acima de 60 anos e o Estatuto do Idoso assegura todas as oportunidades e facilitadores para preservação da dignidade da pessoa idosa. Além disso, a apelante Laurie Maria de Aguiar Godoi e o único filho dos apelantes possuem graves problemas de saúde. Sustentam que deve prevalecer o direito a propriedade e a moradia, garantidos na Constituição Federal. Afirmam que receberam a notificação acerca da data do leilão extrajudicial no dia anterior a realização do mesmo. Argumentam que a ré desconsiderou o valor de mercado do imóvel e que o mesmo foi arrematado apenas pelo valor da dívida.

Com contrarrazões, subiram os autos.

É o relatório.


PODER JUDICIÁRIO
Tribunal Regional Federal da 3ª Região
1ª Turma

APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001504-62.2017.4.03.6103

RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. VALDECI DOS SANTOS

APELANTE: PAULO GODOI, LAURIE MARIA DE AGUIAR GODOI

Advogado do (a) APELANTE: STEPHANIE MAKIYA RIBEIRO - SP334714-A

APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, LEONARDO DE SOUZA E SILVA

Advogado do (a) APELADO: FRANCISCO DE ASSIS VAZ DA SILVA - SP304161-A

OUTROS PARTICIPANTES:

V O T O

No procedimento de execução pelo rito da Lei 9.514/97, o devedor deve ser intimado a purgar a mora nos termos de seu artigo 26, caput e § 1º. Caso permaneça inerte, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (artigo 26, § 7º, artigo 26-A, § 1º da Lei 9.514/97).

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro, promoverá leilão público para a alienação do imóvel (artigo 27).

Este leilão só terá sucesso se o maior lance oferecido for superior ao valor do imóvel, já levando em consideração os critérios para a revisão do mesmo (artigo 24, VI, artigo 27, § 1º da Lei 9.514/97), caso o valor seja inferior, será realizado um segundo leilão nos quinze dias seguintes.

No segundo leilão, o imóvel poderá ser arrematado por montante inferior ao seu valor, em especial se o maior lance oferecido for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (artigo 27, § 2º da Lei 9.514/97).

Uma vez bem sucedido o primeiro leilão, ou segundo leilão se atendidas as condições acima descritas, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos (artigo 27, §§ 2º, e da Lei 9.514/97), fato esse que importará em recíproca quitação.

Se, contudo, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida será considerada extinta, exonerado o credor da obrigação de tal restituição, nos termos dos §§ 4º e 5º do artigo 27. O credor, no entanto, fica obrigado a dar ao devedor a quitação da dívida (artigo 27, § 6º da Lei 9.514/97).

A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil.

Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz.

Outra hipótese, muito embora corriqueira, que também não está prevista na Lei 9.514/97, diz respeito àquela em que, diante da ausência de terceiros interessados no imóvel, o próprio credor pretende oferecer lance para arrematar o imóvel. Nestas condições, é justificada a aplicação subsidiária do CPC. O exequente poderá requerer a adjudicação do imóvel desde que o faça por preço não inferior à avaliação do imóvel, inteligência do artigo 685-A do CPC/73, correspondente ao artigo 876 do novo CPC.

Entendimento diverso poderia implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, já que o que justifica o aumento do patrimônio da instituição financeira é o crédito da relação obrigacional. Este por sua vez é composto pelo capital investido, limitado ao valor do imóvel financiado, e pelos juros que são a própria remuneração paga pelo mutuário em função do tempo necessário à amortização do capital.

Ao adjudicar o imóvel, a instituição financeira deixa de ser mera credora feneratícia e fiduciária, passando a ter a propriedade plena do imóvel que poderá ser objeto de novo financiamento ou alienação pela totalidade de seu valor. Os riscos da atividade empresarial no ramo imobiliário não justificam que a instituições financeiras possam se enriquecer sem fundamento e às custas do patrimônio dos mutuários, que devem responder apenas pela extensão da dívida a que se obrigaram.

No extremo oposto, tampouco se cogita que o fiduciante possa enriquecer-se ilicitamente, usufruindo do imóvel sem custos, já que quando não responde propriamente pelas parcelas mensais que compõem a dívida, responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel até a data em que o fiduciário vier a ser imitido em sua posse (artigo 27, § 8º da Lei 9.514/97).

Se a adjudicação do imóvel pelo executante se deu por valor inferior à da avaliação do imóvel, a execução poderá ser anulada, ou o credor condenado a pagar ao devedor o valor que excede seu crédito até o valor da avaliação do imóvel. Condenação nesse sentido não prejudica a compensação de despesas referentes ao período posterior à adjudicação e anterior à imissão na posse.

A adjudicação pela exequente por valor inferior ao da avaliação, só seria justificável se demonstrado que houve a desvalorização do imóvel, por fatores intrínsecos ao mesmo, por fatores externos ou por plausíveis razões de mercado, o que não pode ser pressuposto, mas demonstrado pela executante.

Neste sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça e os Tribunais Regionais Federais da 1ª, 2ª, 4ª e 5ª Regiões:


Trata-se de recurso especial interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, em face de acórdão deste Tribunal, que resolveu questão sobre o contrato de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) firmado entre a CEF e a parte autora.
O acórdão consignou que a avaliação do imóvel foi de R$42.680,34 (quarenta e dois mil seiscentos e oitenta reais e trinta e quatro centavos) e a adjudicação foi pelo preço de R$5.083,94 (cinco mil e oitenta e três reais e noventa e quatro centavos), assim, mesmo ao senso comum, está objetivamente assente a premissa de preço vil.
Nas razões recursais, a parte recorrente sustenta a impossibilidade de aplicação subsidiária do CPC nos procedimentos de execução extrajudicial regidos pela Lei n. 5.741/1971.
O recurso não merece trânsito. Inicialmente, não há como admitir o recurso especial pela alínea a do permissivo constitucional (art. 105, III) se a parte recorrente não indica os dispositivos de lei federal contrariados ou cuja vigência fora negada, nem menciona em que consistiu tal contrariedade ou negativa de vigência. Nessa hipótese, incide, por analogia, o óbice da Súmula 284/STF:
"É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia" (...).
No caso, a parte recorrente não indica o dispositivo tido por violado. Ademais, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que não se conhece do recurso especial quando a orientação do tribunal firmou-se no mesmo sentido da decisão recorrida, nos termos do enunciado da Súmula 83/STJ, seja ele fundado na alínea a ou c do permissivo constitucional. (...).

Com efeito, a jurisprudência da Corte Superior de Justiça é uníssona em considerar vil o preço da arrematação que seja inferior a 50% do valor da avaliação. (cf. STJ, REsp 1351153/CE, Ministro Raul Araújo, DJ de 30/05/2014).
Por fim, o reexame de fatos e provas da causa é uma providência incompatível com a via eleita em face do comando contido na Súmula 7/STJ, "a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" que impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea a, quanto pela alínea c do permissivo constitucional (...).
No caso, este Tribunal consignou que a adjudicação do imóvel foi por preço vil. Rever tal entendimento implicaria o revolvimento da matéria fático-probatória dos autos, providência incabível ante o óbice da Súmula 7/STJ. Ante o exposto, não admito o recurso especial. Intimem-se. Brasília, 17 de dezembro de 2015. Desembargador Federal CÂNDIDO RIBEIRO Presidente
(TRF1, APELAÇÃO 00239674320094013800, DESEMBARGADOR FEDERAL CÂNDIDO RIBEIRO, 22/01/2016)


SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO PELO CREDOR. VALOR DA AVALIAÇÃO. CONDENAÇÃO DO AGENTE FINANCEIRO AO PAGAMENTO DA DIFERENÇA ENTRE O DÉBITO DO MÚTUO E O VALOR DO IMÓVEL.
1. A CEF, em execução extrajudicial nos moldes do Decreto-Lei nº 70/66, adjudicou o bem do imóvel pelo valor da dívida e não no valor da avaliação do imóvel. O valor da dívida, na espécie, era menor do que o valor publicado no edital do primeiro leilão.
2.
O Decreto-Lei nº 70/66 não inibe o credor de, à ausência de lance no segundo público leilão, adjudicar a si o bem imóvel hipotecado, contudo ressalva-se que deve ser pelo valor da avaliação do imóvel e não do débito. Entendimento contrário admitir-se-ia enriquecimento ilícito do agente financeiro decorrente de posterior alienação do bem a terceiros. Precedente desta Corte Regional.
3.
Não há que se impugnar a execução extrajudicial por preço vil em face da adjudicação pelo agente financeiro, mas cabível impor à Caixa o pagamento do valor que excede seu crédito até o valor da avaliação do imóvel.
4. Semelhante conduta previu o Decreto-Lei nº 70/66 quando o lance for superior ao débito, no sentido de que "Se o lance de alienação do imóvel, em qualquer dos dois públicos leilões, for superior ao total das importâncias referidas no caput deste artigo, a diferença afinal apurada será entregue ao devedor." (art. 32, § 3º, do Decreto-Lei nº 70/66).
5.
Apelação parcialmente provida para condenar a CEF ao pagamento da diferença encontrada entre avaliação do imóvel e o débito do mutuário, na data da adjudicação, corrigido monetariamente.
(TRF1, APELAÇÃO 00046321020014013803, DESEMBARGADORA FEDERAL SELENE MARIA DE ALMEIDA, QUINTA TURMA, e-DJF1 DATA:30/07/2010)


CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE IRREGULARIDADE NO PROCEDIMENTO NÃO VERIFICADA. DECRETO-LEI N. 70/1966.
1. (...).
2.
Rejeitada a alegação de que a alienação do imóvel se deu por preço vil, quando o agente financeiro, por intermédio do agente fiduciário, observou o que dispõem o art. 32 e parágrafos, do Decreto-Lei n. 70/1966, e a alienação se deu de acordo com o valor indicado no laudo de avaliação, que é superior ao da dívida e ao quantum indicado no Documento Único de Arrecadação Municipal.
3. Comprovado, nos autos, que o procedimento de execução extrajudicial observou as normas previstas no Decreto-Lei n. 70/1966, não merece acolhimento a alegação de vícios apontados pelo mutuário inadimplente, tanto mais que foi regularmente notificado para purgar a mora, bem como do leilão levado a efeito pela parte credora.
4. Sentença mantida.
5. Apelação do autor não provida.
(TRF1, APELAÇÃO 00458382520104013500, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, SEXTA TURMA, e-DJF1 DATA:05/09/2014)


SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO POR PREÇO VIL. ANULAÇÃO. APELAÇÕES NÃO PROVIDAS.
1. Trata-se de apelações interpostas pelo Banco Bonsucesso S/A (agente fiduciário) e pela Caixa Econômica Federal (CEF) de sentença em que se julgou parcialmente procedente para, em sede de execução extrajudicial de contrato de financiamento de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação, anular a adjudicação.
2.
Na sentença, foram afastadas as supostas ilegalidades formais e a alegada iliquidez do débito, acolhendo, apenas, o fundamento de adjudicação, pela Caixa Econômica Federal, por preço vil, tendo em vista o valor da avaliação - R$ 42.680,34 e o preço da adjudicação: R$ 5.083,94.
3. (...).
4. A Caixa Econômica Federal se aferra à Lei n. 5.741/71, que dispõe sobre o processo de execução judicial dos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, para sustentar que, ao contrário da fundamentação da sentença, na execução extrajudicial a diferença entre valor de avaliação (e/ou valor fiscal) e valor da dívida (pago pela instituição mutuante) não dá ensejo a se perscrutar sobre preço vil, porquanto a hipótese é de adjudicação (e não, de arrematação), que, de acordo com a referida lei, se perfaz, justamente, pelo valor da dívida.
5. Ocorre que, se, no processo de execução extrajudicial, a Lei n. 5.741/71 pode ser aplicada subsidiariamente, nada obsta que também o Código de Processo Civil possa sê-lo. O CPC, no ponto, prevê, expressamente, que a adjudicação é por "preço não inferior ao da avaliação" (art. 685-A).
6. A "advertência" do CPC dirige-se contra o enriquecimento ilícito, que no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, gravado de inequívoco interesse público, não poderia ser tolerado. Nesse sentido, entre outros: AC 0004632-10.2001.4.01.3803/MG, Rel. DESEMBARGADORA FEDERAL SELENE MARIA DE ALMEIDA, QUINTA TURMA, e-DJF1 p.105 de 30/07/2010; AgRg no Ag 1210324/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2009, DJe 02/02/2010.
7. A Caixa alega que o valor de avaliação do imóvel - declinado pelos autores e acolhido na sentença - não pode prevalecer, porquanto determinado sem o devido contraditório. A alegação, no entanto, não impressiona. Declinado o valor na inicial, deveria a Caixa, na contestação, apontar, especificamente, a ilegitimidade do valor, pugnando, inclusive, por avaliação a ser feita por perito. Incidência do art. 684 do CPC: "Art. 684 Não se procederá à avaliação se: I - o exeqüente aceitar a estimativa feita pelo executado (art. 668, parágrafo único, inciso V)."
8. O "valor fiscal" do imóvel, adotado em razões de decidir, não pode ser tido, de todo modo, exorbitante, especialmente quando a própria Caixa com ele aquiesceu quando da transferência de propriedade, conforme consta da averbação da adjudicação na matrícula do imóvel.
9. No mais,
se o "valor fiscal" do imóvel é de R$ 42.680,34 e a adjudicação foi pelo preço de R$ 5.083,94, mesmo ao senso comum está, objetivamente, assente a premissa de preço vil, em que estribada a sentença.
10. Apelações não providas.
(TRF1, APELAÇÃO 00239674320094013800 APELAÇÃO CIVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL JOÃO BATISTA MOREIRA, QUINTA TURMA, e-DJF1 DATA:15/05/2014


ADMINISTRATIVO. SFH. LEILÃO. LANCE MÍNIMO. ERRO NA PUBLICAÇÃO. SALDO DEVEDOR. PREÇO VIL OFERTADO. DL 70/66. DESCUMPRIMENTO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de ação ordinária em que se objetiva, liminarmente, a assinatura do termo de arrematação do imóvel supostamente arrematado, bem como, que a Ré não promova qualquer ato de alienação do imóvel. No mérito, requer a confirmação da liminar, com a condenação da Ré ao pagamento da taxa anual de ocupação do imóvel, das despesas condominiais e lucros cessantes. A sentença negou pedido do Autor de ter a carta de arrematação assinada pelo credor, tendo em vista o leilão ocorrido em 19/02/2008, onde apresentou lance para arrematação.
3. O Autor foi comunicado de que o leilão seria cancelado pois o valor do imóvel ficou muito abaixo do valor do saldo devedor. Recebeu, ainda, notificação extrajudicial, em 22/02/2008, comunicando que houve erro material na publicação do valor do lance mínimo no edital e que a arrematação não se efetivou pelo valor vil do preço ofertado.
4. Não há que se falar que a questão deve ser vista apenas sob o viés das relações de direito privado. A EMGEA é empresa pública federal criada pela MP 2155/01 para fortalecer as instituições financeiras federais e atua na recuperação de recursos públicos emprestados por aquelas instituições. Está a EMGEA autorizada por lei a promover a execução de contrato vinculado ao SFH, nos termos do art. 32 do DL 70/66.
5.
O erro na publicação do edital informando valor de lance mínimo inferior ao valor da dívida e ao valor do imóvel não convalesce, por afronta expressa ao disposto no art. 32 do DL 70/66, e pode ser anulado por força do disposto no art. 166, VII, do Código Civil.
6.
O valor do lance oferecido corresponde a 36,25% do saldo devedor do contrato em execução. É uníssono na jurisprudência que a execução não pode ser dar por valor vil, sob pena de nulidade. Embora não se tenha um critério definido para estabelecer o que é o preço vil, no caso dos autos é evidente que a manutenção da arrematação com base em lance mínimo equivocadamente informado não atende aos princípios que vedam o enriquecimento sem causa, pois restaria ao devedor, que já perdeu a sua moradia, responder pela diferença em ação de execução, fadada ao fracasso, com evidente prejuízo ao erário. A própria lei exige que a oferta de lance inferior ao saldo devedor ou avaliação do imóvel somente pode se concretizar no segundo leilão do imóvel (art. 692 do CPC e art. 32, § 1º, do DL 70/66). Precedentes: RESP 200100864735, HUMBERTO GOMES DE BARROS, STJ - TERCEIRA TURMA, DJ DATA:08/05/2006 PG:00193; RESP 199600148112, PEÇANHA MARTINS, STJ - SEGUNDA TURMA, DJ DATA:16/12/1996 PG:50836 RATARJ VOL.:00031 PG:00065 RSTJ VOL.:00094 PG:00136; AC 200982000072760, Desembargador Federal Francisco Cavalcanti, TRF5 - Primeira Turma, DJE - Data::02/12/2011 - Página::135.
7. Não incorre o Autor em qualquer prejuízo, já que o cheque emitido não foi descontado pela Ré. Por outro lado, a manutenção da arrematação traria prejuízo significativo ao devedor do contrato, que sequer participou da demanda, bem como ao erário, pela pouca probabilidade de se conseguir o retorno da diferença junto ao devedor em ação própria.
8.
Várias são as razões para a manutenção da sentença: a origem pública dos recursos; a nulidade do edital por contrariedade a expressa determinação legal; a impossibilidade de se permitir a arrematação do bem, em primeiro leilão, por valor inferior à dívida contratual.
9. Apelação desprovida.
(TRF2, AC 00021752620084025001, AC - APELAÇÃO CÍVEL, MARCUS ABRAHAM, 13/08/2013)


IMISSÃO DE POSSE. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL . ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DEL-70/66. CONSTITUCIONALIDADE. REVOGAÇÃO. RIGOR FORMAL. PREÇO VIL.
1. Considerando-se o teor da defesa da ré originária, impõe-se a reinclusão da CEF e do Banestado na lide, na qualidade de litisconsortes passivos necessários.
2. Está sedimentado o posicionamento de que o DEL-70/66 não ofende, quer os preceitos constitucionais, que o estabelecido no CPC-73 . Precedentes.
3. Devem ser observadas todas as formalidades previstas no DEL-70/66, mas a declaração de nulidade do procedimento de alienação extrajudicial depende da demonstração de que a inobservância causou efetivo prejuízo ao executado. Caso contrário, tratar-se-á de mera irregularidade, não comprometendo a validade dos atos subseqüentes.
4.
A alienação extrajudicial que foi efetivada por valor correspondente a menos de 50% (cinqüenta por cento) do valor estabelecido no contrato, para fins do ART-818 do CC-16 é nula, em decorrência do preço vil.
(TRF4, AC 9404535613, JOSÉ LUIZ BORGES GERMANO DA SILVA, QUARTA TURMA, DJ 20/08/1997)


ADMINISTRATIVO. CEF. SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL PELA CEF. PREÇO VIL. ANULAÇÃO DA EXECUÇÃO. RESTABELECIMENTO DO CONTRATO DE MÚTUO E HIPOTECA. SENTENÇA MANTIDA.
1. Insurge-se a CEF contra sentença que reconheceu a nulidade da adjudicação de imóvel, diante da vileza do valor ofertado.
2.
A jurisprudência reiterada do STJ é no sentido de que o preço vil está caracterizado quando o valor da arrematação for inferior a 50% da avaliação do bem.
3.
In casu, exsurge, de forma indubitável, uma discrepância entre o valor da adjudicação, de R$ 15.896,52, e o valor de venda do imóvel, de R$ 39.500,00, avaliado pela CEF, sendo que a adjudicação data de 19.12.2007, enquanto a avaliação do imóvel para posterior venda operou-se em 01.07.2008, o que demonstra um intervalo de tempo razoavelmente curto para tamanha valorização do imóvel.
4. Preço vil caracterizado impondo a anulação da execução extrajudicial.
5. Apelação da CEF improvida.
(TRF5, AC 200881000114425, AC - Apelação Civel - 494181, Desembargador Federal Manoel Erhardt, Primeira Turma, DJE - Data::26/05/2011)


ADJUDICAÇÃO. CREDOR. VALOR. FINDA A PRAÇA SEM ARREMATAÇÃO, O CREDOR PODE ADJUDICAR O BEM PENHORADO OFERECENDO PREÇO NÃO INFERIOR AO VALOR DO BEM (ART. 714 DO CPC), NÃO ESTANDO PERMITIDA NA LEI A ADJUDICAÇÃO PELO VALOR DO CREDITO. O DISPOSTO NO ART. 690, PARÁGRAFO 2., DO CPC, NÃO SE APLICA A ADJUDICAÇÃO. RECURSO CONHECIDO, PELA DIVERGENCIA, MAS IMPROVIDO.
(STJ, REsp 147.347/PR, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 30/04/1998, DJ 29/06/1998, p. 198)

Com efeito, a parte autora juntou aos autos laudo com a avaliação do imóvel (ID 1576760666), o qual dispõe que o valor estimado do bem, entre o período de setembro de 2016 a setembro de 2017, seria de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais).

Cumpre salientar que o Código de Processo Civil de 2015 prevê que o ônus da prova incumbe ao autor em relação aos fatos constitutivos de seu direito. In verbis:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Vale destacar que é conferido ao juízo a possibilidade de determinar a produção de prova de ofício, uma vez identificada sua imprescindibilidade ao deslinde da causa, nos termos do art. 370 do CPC.

Além disso, verifica-se que os apelados foram intimados para apresentar manifestação acerca do laudo carreado aos autos pela parte autora, contudo, deixaram transcorrer in albis o prazo concedido.

Sendo assim, imperiosa se faz a reforma da sentença.

No presente caso, conforme se depreende dos autos, a propriedade do imóvel fora consolidada em favor da CEF em razão dos autores restarem inadimplentes com o pagamento do seu contrato.

Verifica-se ainda que o imóvel, avaliado em R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), somente foi arrematado em 2º leilão por R$ 196.000,00 (cento e noventa e seis mil reais) por Leonardo de Souza e Silva, valor abaixo de 50% da avaliação, pelo que resta configurado o preço vil.

Destaca-se que referida irregularidade foi praticada contra pessoas idosas, as quais possuem amparo especial nos termos do art. 230 da CF: “A família, a sociedade e o Estado têm o dever de amparar as pessoas idosas, assegurando sua participação na comunidade, defendendo sua dignidade e bem-estar e garantindo-lhes o direito à vida.” Ademais, o artigo 37 do Estatuto do Idoso prevê o seguinte:

Art. 37. O idoso tem direito a moradia digna, no seio da família natural ou substituta, ou desacompanhado de seus familiares, quando assim o desejar, ou, ainda, em instituição pública ou privada.

Verifica-se também que o único filho dos apelantes foi declarado absolutamente inimputável por possuir esquizofrenia paranóide, conforme laudo psiquiátrico anexo aos autos (ID 155716651).

Nestas condições, resta configurada prática irregular em prejuízo à pessoa idosa, com saúde mais frágil e vulnerável. Desse modo, tendo em vista que o imóvel foi vendido por valor bem inferior ao valor de avaliação, é de rigor anular a execução extrajudicial.

Diante do exposto, dou provimento à apelação para anular a execução extrajudicial, na forma da fundamentação acima.

Em virtude da sucumbência dos apelados, inverto o ônus de sucumbência e condeno-os exclusivamente ao pagamento de honorários advocatícios nos mesmos termos fixados na r. sentença.

É o voto.


O Desembargador Federal Wilson Zauhy. Compulsando melhor os autos, peço vênia ao E. Relator para divergir em parte de seu voto.

Trata-se de apelação interposta em face da sentença proferida nos autos da presente ação anulatória, objetivando a declaração da nulidade do procedimento de execução extrajudicial, por inconstitucionalidade/ilegalidade, para fins de revisão contratual, com readequação dos respectivos valores para pagamento compatível com a renda dos autores, com todos os consectários legais, que julgou improcedentes os pedidos.

Acompanho o E. Relator quanto ao reconhecimento da nulidade da arrematação por preço vil, na medida em que o imóvel, avaliado em R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), somente foi arrematado em 2º leilão por R$ 196.000,00 (cento e noventa e seis mil reais), bem como no que toca à configuração de prática irregular em prejuízo à pessoa idosa, com saúde mais frágil e vulnerável.

Entretando, uma vez reconhecida a nulidade da arrematação, entendo que subsiste o interesse de agir dos apelantes quanto ao pedido revisional, considerando, inclusive, que o artigo 903 do CPC/15 assegura a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos em decorrência da arrematação, verbis:

Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

Em linhas gerais, pode-se afirmar que o interesse de agir estará presente sempre que o provimento jurisdicional pleiteado tiver efetiva utilidade para se obter o resultado pretendido em relação à lesão alegada. Além do requisito da utilidade, há também o da necessidade, ou seja, da impossibilidade de se ter o resultado senão pela via judicial.

De acordo com o processualista Fredie Didier Jr.:

"O exame do interesse de agir (interesse processual) passa pela verificação de duas circunstâncias: a) a utilidade e b) necessidade do pronunciamento judicial.

(...)

Há utilidade da jurisdição toda vez que o processo puder propiciar ao demandante o resultado favorável pretendido. A providência jurisdicional reputa-se útil na medida em que, 'por sua natureza, verdadeiramente se revele - sempre em tese - apta a tutelar, de maneira tão completa quanto possível, a situação jurídica do requerente'.

(...)

O exame da 'necessidade da jurisdição' fundamenta-se na premissa de que a jurisdição tem de ser encarada como última forma de solução de conflito." (in Curso de Direito Processual Civil - Teoria Geral do Processo e Processo de Conhecimento, volume 1, Editora Podivm, 10ª edição, p. 187-188)

Com efeito, ainda que o imóvel seja arrematado por terceiros, eventual procedência do pedido revisional poderá impactar no cálculo da dívida e, por consequência, na apuração de possível saldo remanescente a ser pago ao devedor, nos termos do § 4º do artigo 27, da Lei 9.514/97, o que reforça, ainda, mais, ser a presente demanda útil, adequada e necessária à parte Autora.

De qualquer forma, relativamente aos contratos, uma vez convencionados os direitos e obrigações, ficam as partes ligadas pelo vínculo da vontade que as uniu. Este é o princípio da Força Obrigatória dos Contratos - também denominado Pacta Sunt Servanda - segundo o qual, estipulado validamente seu conteúdo e definidos os direitos e obrigações de cada parte, as respectivas cláusulas têm força obrigatória para os contratantes.

Uma das mais importantes consequências deste princípio é a imutabilidade ou intangibilidade das cláusulas contratuais que somente seriam passiveis de revisão no caso de estarem eivadas de nulidade ou vício de vontade.

O fato é que a parte autora, no pleno gozo de sua capacidade civil, firmou contrato de crédito em indubitável manifestação de livre consentimento e concordância com todas as condições constantes em tal instrumento.

Nesse sentido, já decidiu o E. Tribunal Regional Federal da Quarta Região, verbis:

"CONTRATO BANCÁRIO. REVISÃO DE CLÁUSULAS. PROVA PERICIAL.

A existência ou não de abusividade e descumprimento de cláusulas contratuais, é questão de direito e pode ser aferida e constatada sem a realização de perícia.

(AG - 200504010344194/RS - TRF - 4ª Região - rel. Des. Fed Vânia Hack de Almeida - j. 03.10.05 - j. 26.10.05 - p. 527 - vu);

"AÇÃO MONITÓRIA - CONTRATO BANCÁRIO. TAA DE JUROS. CAPITALIZAÇÃO. SÚMULA 121 DO STF. PACTA SUNT SERVANDA. PROVA PERICIAL. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. MULTA.

1. A regra é respeitar o princípio do pacta sunt servanda, não retirando a força vinculante da contratação, tendo presente a especial natureza jurídica dos contratos como fonte obrigacional. Assim a revisão pretendida por qualquer das partes, só se legitima em ferimento aos princípios informadores do Direito e à regra geral.

2. Conforme os documentos juntados ao processo a contratação foi eletiva, ajustando-se um comprometimento para utilização do crédito. Não restou clara a demonstração de necessidade de produção de prova pericial; a matéria posta nos autos é essencialmente de direito, mostrando-se desnecessária a perícia técnica para examinar o que foi ajustado; o que foi descumprido e verificação de eventual excesso na correção da inadimplência.

3. (...)

4. (...)

5. Sentença parcialmente reformada."

(AC-200370030074128/PR - TRF-4ª Região - Terceira Turma - rel. Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz - j. 23.01.06 - DJU 22.03.2006 - p. 638 - vu)

Portanto, inexistindo nulidades, ilegalidades ou vicio de vontade, as cláusulas impugnadas remanescem válidas.

Em relação à alegação de ilegalidade no condicionamento da concessão de empréstimo à contratação de seguro, não assiste razão aos autores, vez que expressamente previsto pelo artigo 20 do Decreto-Lei nº 73/66:

Art 20. Sem prejuízo do disposto em leis especiais, são obrigatórios os seguro s de:

a) danos pessoais a passageiros de aeronaves comerciais;

b) responsabilidade civil do proprietário de aeronaves e do transportador aéreo;

c) responsabilidade civil do construtor de imóveis em zonas urbanas por danos a pessoas ou coisas;

d) bens dados em garantia de empréstimos ou financiamentos de instituições financeiras públicas;

e) garantia do cumprimento das obrigações do incorporador e construtor de imóveis;

f) garantia do pagamento a cargo de mutuário da construção civil, inclusive obrigação imobiliária;

g) edifícios divididos em unidades autônomas;

h) incêndio e transporte de bens pertencentes a pessoas jurídicas, situados no País ou nêle transportados;

i) (Revogado pela Lei Complementar nº 126, de 2007)

j) crédito à exportação, quando julgado conveniente pelo CNSP, ouvido o Conselho Nacional do Comércio Exterior (CONCEX);

l) danos pessoais causados por veículos automotores de vias terrestres e por embarcações, ou por sua carga, a pessoas transportadas ou não;

m) responsabilidade civil dos transportadores terrestres, marítimos, fluviais e lacustres, por danos à carga transportada.

Parágrafo único. Não se aplica à União a obrigatoriedade estatuída na alínea h deste artigo.

Com efeito, ao se debruçar sobre o tema, a jurisprudência pátria tem entendido pela inexistência de abusividade da cláusula contratual que prevê a contratação de seguro habitacional pelos mutuários, inclusive nos contratos disciplinados pela Lei nº 9.514/97. Neste sentido, transcrevo os seguintes julgados:

CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. REVISÃO.

I. Não há incidência do Código de Defesa do Consumidor nos contratos regidos pelo SFI se não há demonstração de cláusulas efetivamente abusivas.

II. Inexistência de anatocismo na execução de contrato celebrado com adoção do Sistema de Amortização Constante - SAC.

III. Não se verifica ilegalidade ou abusividade na cláusula que prevê a contratação de seguro habitacional.

IV. Repetição de indébito inexistente.

V. Recurso desprovido.

(TRF 3ª Região, Segunda Turma, AC nº 0009185-22.2013.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Souza Ribeiro, e-DJF3 09/06/16)

PROCESSO CIVIL - SFH - REVISÃO CONTRATUAL - LEI 4380/64 - LEI ORDINÁRIA - SFI - SEGURO - CDC - TEORIA DA IMPREVISÃO.

1. A Lei 4.380/64, editada sob o rito ordinário, não foi recepcionada pela CF/88 com força de lei complementar, vez que não estabeleceu normas gerais do sistema financeiro nacional, o que só ocorreu com a edição da Lei 4.595/64.

2. As regras do Sistema Financeiro da Habitação - SFH não são aplicadas aos contratos firmados pelo SFI, conforme dispõe o artigo 39, I da Lei nº 9.514/97. As regras do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI permitem a captação de recursos para financiar a casa-própria, sem os provenientes do FGTS, concedendo-se maior autonomia às partes na celebração do contrato, já que podem pactuar livremente critérios de reajustes, taxa de juros e sistema de amortização, observada a legislação vigente, sendo a capitalização de juros um dos princípios básicos do SFI.

3. Não há abusividade da cláusula em relação à contratação do seguro habitacional imposto pelo agente financeiro, haja vista que é a própria lei nº 4.380/64, em seu artigo 14 e o Decreto-lei 73/66, em seus artigos 20 e 21 que disciplinam as regras gerais para os contratantes. Ademais, não restou comprovado nos autos que o valor cobrado a título de seguro esteja em desconformidade com as normas ou se apresente abusivo em relação às taxas praticadas por outras seguradoras em operação similar.

4. No que pese a aplicação aos contratos de financiamento imobiliário o Código de Defesa do Consumidor, as regras pertinentes ao financiamento devem ser aquelas próprias do sistema financeiro da habitação, com aplicação subsidiária daquelas relativas ao sistema financeiro nacional, ao qual estão submetidas as instituições financeiras de um modo geral.

5. A teoria da imprevisão aplica-se em casos excepcionais, quando o acontecimento não previsível pelas partes contratantes traga grave alteração da base negocial a impossibilitar o cumprimento da prestação. As oscilações do contrato decorrentes da inflação, em princípio, não autorizam a invocação dessa teoria.

6. Apelação desprovida.

(TRF 3ª Região, Quinta Turma, AC nº 0005035-82.2006.4.03.6119, Rel. Des. Maurício Kato, e-DJF3 Judicial 31/03/15)

Quanto à alegação da prática de"venda casada"do seguro, anoto que não obstante tenha sido publicada medida provisória que permite a livre contratação do seguro habitacional e haja vedação expressa do Código de Defesa do Consumidor quanto à"venda casada"de contratos, observo que a autora não logrou demonstrar a existência de proposta de seguro mais vantajosa que aquela fornecida pela requerida, sendo que mera alegação de prejuízo na contratação não tem o condão de demonstrar a verossimilhança desta alegação.

Por fim, cumpre analisar a possibilidade de purgação da mora.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de admitir a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia ao credor fiduciário, desde que ocorra até a assinatura do auto de arrematação. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE ATO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. DECRETO-LEI Nº 70/1966. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/1997, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/1997.

3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997.

4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.

5. Rever as conclusões do acórdão recorrido de que a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial não foi comprovada e que houve a purgação da mora antes do auto de arrematação demandaria o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.

(AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018).

Quanto à purgação da mora, a Lei nº 9.514/97 prevê em seu artigo 39 a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal.

Assim, como o artigo 34 do referido decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, tenho entendido pela possibilidade da purgação, nos termos em que previsto pelo Decreto-Lei, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

A questão da purgação da mora, contudo, passou a obedecer a nova disciplina com o advento da Lei nº 13.465 publicada em 06.09.2017 e que inseriu o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97, nos seguintes termos:

§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Assim, a partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos encargos e despesas de que trata o § 2o do mencionado dispositivo legal, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

Traçado este quadro, tenho que duas situações se distinguem.

Em primeiro, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017, entendo que pode o mutuário purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal.

Nesta situação é lícito ao mutuário purgar a mora e dar continuidade ao contrato, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

Diversamente, quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017 não mais se discute a possibilidade de purgar a mora, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97.

Não se trata, em verdade, de retomada do contrato originário, mas de nova aquisição - novo contrato, com direito de preferência ao mutuário anterior que poderá exercê-lo caso efetue o pagamento do montante exigido pelo dispositivo legal.

Pois bem. No caso, verifico que a consolidação da propriedade em nome da CEF foi averbada na matrícula do imóvel antes da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97 (em 17 de dezembro de 2015, vide matrícula do imóvel - Num. 155716675 - Pág. 1), de modo que se faz possível ao devedor purgar a mora e dar continuidade ao contrato, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

Ante o exposto, acompanho o E. Relator com as ressalvas aqui consideradas, e voto por dar provimento ao recurso também para oportunizar aos apelantes o direito de purgar a mora, esta compreendendo o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade.

Deverá a instituição financeira CEF ser intimada no Juízo de origem a apresentar, no prazo de dez (10) dias, os valores atualizados da dívida e, em igual prazo deverá o mutuário ser igualmente intimado a efetivar a purgação da mora, nos moldes aqui definidos; não efetivada a purgação, nos moldes determinados no Acórdão, restará convalidada a consolidação da propriedade em nome da CEF, que por sua vez, poderá dar continuidade ao procedimento de execução extrajudicial do imóvel, mediante a designação de novas praças.

É como voto


E M E N T A

CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONTRATOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA E LEILÃO. PREÇO VIL. CONFIGURADO. APELAÇÃO PROVIDA.

I - No procedimento de execução pelo rito da Lei 9.514/97, o devedor deve ser intimado a purgar a mora nos termos de seu artigo 26, caput e § 1º. Caso permaneça inerte, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (artigo 26, § 7º, artigo 26-A, § 1º da Lei 9.514/97).

II - Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro, promoverá leilão público para a alienação do imóvel (artigo 27).

III - Este leilão só terá sucesso se o maior lance oferecido for superior ao valor do imóvel, já levando em consideração os critérios para a revisão do mesmo (artigo 24, VI, artigo 27, § 1º da Lei 9.514/97), caso o valor seja inferior, será realizado um segundo leilão nos quinze dias seguintes.

IV - No segundo leilão, o imóvel poderá ser arrematado por montante inferior ao seu valor, em especial se o maior lance oferecido for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (artigo 27, § 2º da Lei 9.514/97).

V - Uma vez bem sucedido o primeiro leilão, ou segundo leilão se atendidas as condições acima descritas, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos (artigo 27, §§ 2º, e da Lei 9.514/97), fato esse que importará em recíproca quitação.

VI - Se, contudo, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida será considerada extinta, exonerado o credor da obrigação de tal restituição, nos termos dos §§ 4º e 5º do artigo 27. O credor, no entanto, fica obrigado a dar ao devedor a quitação da dívida (artigo 27, § 6º da Lei 9.514/97).

VII - A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz.

VIII - Com efeito, a parte autora juntou aos autos laudo com a avaliação do imóvel (ID 1576760666), o qual dispõe que o valor estimado do bem, entre o período de setembro de 2016 a setembro de 2017, seria de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Cumpre salientar que o Código de Processo Civil de 2015 prevê que o ônus da prova incumbe ao autor em relação aos fatos constitutivos de seu direito.

IX - Vale destacar que é conferido ao juízo a possibilidade de determinar a produção de prova de ofício, uma vez identificada sua imprescindibilidade ao deslinde da causa, nos termos do art. 370 do CPC.

X - Além disso, verifica-se que os apelados foram intimados para apresentar manifestação acerca do laudo carreado aos autos pela parte autora, contudo, deixaram transcorrer in albis o prazo concedido.

XI - No presente caso, conforme se depreende dos autos, a propriedade do imóvel fora consolidada em favor da CEF em razão dos autores restarem inadimplentes com o pagamento do seu contrato. Verifica-se ainda que o imóvel, avaliado em R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), somente foi arrematado em 2º leilão por R$ 196.000,00 (cento e noventa e seis mil reais) por Leonardo de Souza e Silva, valor abaixo de 50% da avaliação, pelo que resta configurado o preço vil. Desse modo, tendo em vista que o imóvel foi vendido por valor bem inferior ao valor de avaliação, é de rigor anular a execução extrajudicial.

XII - Apelação provida.


ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, prosseguindo no julgamento, nos termos do artigo 942 do Código de Processo Civil, a Primeira Turma, por maioria, deu provimento à apelação para anular a execução extrajudicial, e, em virtude da sucumbência dos apelados, inverteu o ônus de sucumbência e condenou-os exclusivamente ao pagamento de honorários advocatícios nos mesmos termos fixados na r. sentença, nos termos do voto do senhor Desembargador Federal relator, acompanhado pelos votos da senhora Juíza Federal Convocada Giselle França e dos senhores Desembargadores Federais Peixoto Junior e Carlos Francisco; vencido o senhor Desembargador Federal Wilson Zauhy, que lhe dava provimento, em maior extensão, também para oportunizar aos apelantes o direito de purgar a mora, esta compreendendo o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Disponível em: https://trf-3.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1326237296/apelacao-civel-apciv-50015046220174036103-sp/inteiro-teor-1326237315

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