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22 de Outubro de 2021
1º Grau
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TRF3 • PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL • Hipoteca (10494) • 5009022-92.2020.4.03.6105 • Órgão julgador 4ª Vara Federal de Campinas do Tribunal Regional Federal da 3ª Região - Inteiro Teor

Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Órgão julgador 4ª Vara Federal de Campinas
Assuntos
Hipoteca (10494)
Partes
ATIVO: Luiz Carlos Messias, PASSIVO: Fenix Construcoes e Incorporacoes LTDA, PASSIVO: Caixa Economica Federal - CEF
Documentos anexos
Inteiro Teor60ddfd4a2c77f215b6df66a56d40db7e7d5530bb.pdf
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23/09/2021

Número: 5009022-92.2020.4.03.6105

Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Órgão julgador: 4a Vara Federal de Campinas

Última distribuição : 17/08/2020

Valor da causa: R$ 107.602,86

Assuntos: Hipoteca

Segredo de justiça? NÃO

Justiça gratuita? NÃO

Pedido de liminar ou antecipação de tutela? SIM

Partes Procurador/Terceiro vinculado LUIZ CARLOS MESSIAS (AUTOR) ADRIANA DE BARROS SOUZANI (ADVOGADO) FENIX CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA (REU) FERNANDA FONTOURA PUPO NOGUEIRA (ADVOGADO) CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF (REU)

Documentos

Id. Data da Documento Tipo

Assinatura

11144 22/09/2021 16:46 Sentença Sentença 8242

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5009022-92.2020.4.03.6105 / 4a Vara Federal de Campinas

AUTOR: LUIZ CARLOS MESSIAS

Advogado do (a) AUTOR: ADRIANA DE BARROS SOUZANI - SP142433

REU: FENIX CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

Advogado do (a) REU: FERNANDA FONTOURA PUPO NOGUEIRA - SP288732

S E N T E N Ç A

Vistos.

Trata-se de ação de rito ordinário, com pedido de antecipação de tutela, movida por LUIZ CARLOS MESSIAS , devidamente qualificado na inicial, em face de FENIX CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF , objetivando a baixa da hipoteca que grava os imóveis adquiridos pelo Autor ao fundamento de quitação do contrato firmado em face da construtora, bem como a prática de todos os atos que se fizerem necessários à lavratura das escrituras definitivas dos imóveis, sob pena de multa diária.

Para tanto, aduz ter adquirido, em 14.11.2012, através de Instrumento de Adesão para Participação em Empreendimento Imobiliário, a reserva de 03 (três) apartamentos do Condomínio Residencial Campo Di Fiore, em Vinhedo/SP e que em 17.12.2015 celebrou aditamento ao Instrumento mencionado, tendo sido relacionados os imóveis reservados (Apartamentos nº 302, 304 e 305 do Bloco E), com registro de incorporação nº 87 junto o CRI de Vinhedo, tendo, ademais, já se operado a quitação

Assevera que a construção foi concluída com a expedição do habite-se, implementação do condomínio e efetiva entrega das chaves, fazendo jus à escritura pública dos imóveis sobre os quais, no entanto, pende hipoteca formada entre a Construtora e a CEF, no valor nominal de R$ 1.004.293,59, impedindo a transmissão definitiva ao atual possuidor.

Alega que a referida hipoteca foi gravada em 30.11.2018, mais de 03 anos após a transação imobiliária e efetiva quitação, fazendo jus à baixa da hipoteca e lavratura das escrituras definitivas.

Com a inicial foram juntados os documentos.

A apreciação do pedido de tutela foi postergada para após a vinda das contestações (Id 37421416).

Regularmente citada, a Caixa Econômica Federal - CEF apresentou contestação (Id 40384630), arguindo preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, afirmando que a corré Fênix está inadimplente como contrato de renegociação, já tendo inclusive se iniciado processo de execução do contrato e que a citada garantia somente é liberada após a liquidação da dívida contraída, pugnando, ao final, pela improcedência do pedido inicial.

A corré Fenix Construções e Incorporações Ltda apresentou contestação (Id 43106463), salientando que era de conhecimento do Autor as hipotecas no momento da permuta dos imóveis objeto do presente feito e que a única responsável pelo cancelamento da hipoteca seria a CEF.

Por meio da decisão de Id 43371479 foi indeferido o pedido de tutela.

Foi juntada decisão proferida nos autos de Agravo de Instrumento interposto pelo autor (Id 52789088), considerando-o prejudicado em face da decisão de Id 43371479.

Vieram os autos conclusos.

É o relatório.

Decido.

O feito está em condições de ser sentenciado, visto que a situação de fato e de direito se encontra amplamente demonstrada, mediante a documentação acostada, não sendo necessária a produção de provas em audiência.

A preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida pela Caixa merece ser rejeitada, visto que sobre o imóvel objeto do feito paira gravame hipotecário em favor da CEF.

No mérito, entendo que razão assiste ao Autor.

Quanto à matéria fática, compulsando os autos, verifico dos contratos firmados (Id 36958284) que a liquidação da dívida geraria liberação do imóvel, com a respectiva baixa da hipoteca da unidade e outorga da escritura definitiva.

Ademais, a alegação de quitação dos imóveis não foi contestada pelas Rés não tendo, contudo, a Caixa procedido ao levantamento da hipoteca que recai sobre os imóveis em face da alegada inadimplência da corré Fênix com relação à contrato de renegociação.

Nesse sentido, no que tange à matéria controvertida, é certo que os efeitos do inadimplemento da construtora perante o agente financiado não podem recair sobre os adquirentes de boa-fé, até porque os mesmos não podem ser responsabilizados por dívida que não assumiram, restando, portanto, ineficaz a hipoteca instituída em face dos atuais adquirentes.

Tal constatação se deve ao fato de que os adquirentes somente podem ser responsabilizados pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel adquirido, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão de eventual inadimplemento da empresa construtora perante o banco financiador do empreendimento .

O presente entendimento encontra-se consolidado na Súmula 308 do STJ, a qual dispõe, que independentemente da data da celebração do contrato de promessa de compra e venda, portanto, se anterior ou posterior à formalização do gravame, a hipoteca é ineficaz perante o adquirente do imóvel:

"A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel".

A respeito do tema, destaco jurisprudência. Confira-se:

EMEN: CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. RECURSO ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO INSUFICIENTE. EMPREENDIMENTO HABITACIONAL. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE UNIDADE AUTÔNOMA. PAGAMENTO INTEGRAL DO DÉBITO PELOS PROMITENTES COMPRADORES. CONSTRUTORA QUE NÃO HONROU SEUS COMPROMISSOS PERANTE O BANCO FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROCEDÊNCIA.

I. Ausência de prequestionamento em relação à temática vinculada à Lei de Falencias. Incidência das Súmulas ns. 282 e 356 do C. STF.

II. O adquirente de unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa aos imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o banco financiador do empreendimento, posto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do art. 22 da Lei n. 4.864/65, de sorte que havendo a quitação do preço respectivo, o gravame não subsiste.

III. Precedentes do STJ.

IV. Recurso especial não conhecido. ..EMEN:

(RESP 200301842701, ALDIR PASSARINHO JUNIOR, STJ - QUARTA TURMA, DJ DATA:17/10/2005, PG:00300)

Destarte, não havendo controvérsia quanto ao pagamento integral do preço dos imóveis em questão pelo adquirente à construtora, resta claro que o gravame não pode subsistir, ainda que a construtora tenha deixado de adimplir suas obrigações em relação à CEF.

Em face de todo o exposto, julgo PROCEDENTE o pedido inicial, com resolução do mérito, a teor do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar Ré FENIX CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA em obrigação de fazer, a outorgar escritura definitiva de venda e compra em favor do autor, no prazo de 30 (trinta) dias após o trânsito em julgado, bem como condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, no mesmo prazo, a proceder à baixa da hipoteca dos imóveis tratados nestes autos, a fim de que sejam averbadas junto ao cartório imobiliário as escrituras públicas definitivas de compra e venda, para transferência definitiva da propriedade dos imóveis em favor do autor, sob pena de multa diária no valor de R$ 150,00 (cento e cinquenta reais).

Prejudicado o pedido antecipatório de tutela eis que já apreciado e indeferido, no âmbito do presente feito.

Condeno as Rés solidariamente no pagamento das custas e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor atribuído à causa, corrigido do ajuizamento.

Oportunamente, transitada esta decisão em julgado e nada mais sendo requerido, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais.

P.I.

Campinas, 22 de setembro de 2021.

Disponível em: https://trf-3.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1285970299/procedimento-comum-civel-50090229220204036105-subsecao-judiciaria-de-campinas-trf03/inteiro-teor-1285970300