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18 de Maio de 2022
  • 1º Grau
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TRF3 • PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL • Vícios de Construção (10588) Indenização por Dano Moral (10433) Lei de Imprensa (10436) Indenização por Dano Material (10439) Lei de Imprensa (10442) Indenização por Dano Material (7780) Indenização por Dano Moral (9992) • 5001500-57.2020.4.03.6123 • Órgão julgador 1ª Vara Federal de Bragança Paulista do Tribunal Regional Federal da 3ª Região - Inteiro Teor

Detalhes da Jurisprudência
Órgão Julgador
Órgão julgador 1ª Vara Federal de Bragança Paulista
Assuntos
Vícios de Construção (10588) Indenização por Dano Moral (10433) Lei de Imprensa (10436) Indenização por Dano Material (10439) Lei de Imprensa (10442) Indenização por Dano Material (7780) Indenização por Dano Moral (9992)
Partes
ATIVO: Penelope Carina Machado, ATIVO: Tiago Lino de Souza, PASSIVO: Crme - Projetos e Engenharia LTDA, PASSIVO: Caixa Economica Federal - CEF, PASSIVO: Caixa Seguradora S/A
Documentos anexos
Inteiro Teor00e5948d6002a5785e7bfffea5c901eced1362e5.pdf
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24/05/2021

Número: 5001500-57.2020.4.03.6123

Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Órgão julgador: 1ª Vara Federal de Bragança Paulista

Última distribuição : 19/08/2020

Valor da causa: R$ 80.000,00

Assuntos: Vícios de Construção, Indenização por Dano Moral, Lei de Imprensa, Indenização por

Dano Material, Lei de Imprensa, Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral Segredo de justiça? NÃO Justiça gratuita? SIM Pedido de liminar ou antecipação de tutela? SIM

Partes Procurador/Terceiro vinculado PENELOPE CARINA MACHADO (AUTOR) THAISA DONATO (ADVOGADO)

JULIANE DONATO DA SILVA JARDIM (ADVOGADO) TIAGO LINO DE SOUZA (AUTOR) THAISA DONATO (ADVOGADO)

JULIANE DONATO DA SILVA JARDIM (ADVOGADO) CRME - PROJETOS E ENGENHARIA LTDA (REU) CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF (REU) CAIXA SEGURADORA S/A (REU)

Documentos Id. Data da Documento Tipo

Assinatura 21/05/2021 13:38 PA 333-21 - UH1041_CidadeDItalia_P1500- 54075 Documento Comprobatório

952 57.2020_RespostaInicial

Jundiaí, 5 de maio de 2021

Ref : SUB - VÍCIOS CONSTRUTIVOS JURIR : JURIR /CP

ADVOGADO : Terc - Sanchez e Sanchez Sociedade de Advogados

EXPEDIENTE : 26.000.19449/2020

Nº. PROCESSO : 5001500-57.2020.4.03.6123

PARTE : Penelope Carina Machado

CPF : 383.947.048-08 CONTRATO : 8.5555.3771738

Prezados Senhores,

1. Trata o presente Parecer de subsídio técnico de engenharia para defesa da CAIXA em ação promovida, conforme informações constantes no preâmbulo da presente manifestação.

2. Preliminarmente, em aproveitamento a trabalho conjunto realizado no ano de 2014 composto por empregados da CEHMA e GEHOP, com finalidade de qualificar e padronizar os subsídios em algumas demandas judiciais recorrentes, dentre elas relacionadas a vícios construtivos, prestamos as informações que seguem.

3. DO PAPEL DO AGENTE FINANCEIRO - Ressaltamos que a CAIXA atua meramente como um agente financeiro concedendo financiamento aos adquirentes das unidades habitacionais do empreendimento e não configura como responsável pela construção dos imóveis.

4. A CAIXA atua diretamente na concessão do crédito imobiliário ao mutuário final que identifica o imóvel de sua preferência.

5. E conforme está claro nesses contratos, a CAIXA não era proprietária-vendedora do terreno, não foi quem se responsabilizou pela construção das unidades habitacionais e nem tampouco foi a entidade organizadora e muito menos seus engenheiros foram os responsáveis técnicos pela construção do empreendimento.

6. DO PAPEL DA ENGENHARIA DA CAIXA - A CAIXA atua diretamente na concessão do crédito imobiliário ao mutuário final que identifica o imóvel de sua preferência.

7. Os financiamentos habitacionais podem ser concedidos para imóveis novos ou usados e, nestes casos, a engenharia da CAIXA verifica se o imóvel pode ser aceito como garantia do financiamento pretendido.

8. Nos financiamentos para aquisição de imóvel construído, novo ou usado, a engenharia da CAIXA realiza a avaliação de imóveis de acordo com o preconizado nas Normas Brasileiras NBR 14.653- 1/2005 – Procedimentos Gerais e NBR 14.653-2/2011 – Imóveis Urbanos, que tem a finalidade de apurar o valor monetário de mercado do imóvel dado como garantia em operação de financiamento habitacional. A vistoria do imóvel, efetuada pelo profissional avaliador para esse fim, mesmo se constituindo de uma observação criteriosa do bem no estado em que se encontra, não possui o caráter investigativo-pericial capaz de levantar possíveis defeitos ou vícios construtivos que não estejam aparentes, ou venham a se manifestar após a sua realização.

9. Os imóveis financiados se constituem na garantia fiduciária dada à CAIXA pelo pagamento das dívidas sendo evidente que ela jamais se omitiria em relação à constatação de problemas construtivos.

10. Além disso, como a CAIXA também pode ser prejudicada em relação a garantia, não faz sentido incluí-la como ré na presente ação.

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11. Lembramos que o papel do agente financeiro é financiar o imóvel que é de livre escolha no mercado pelo cliente, assim, não pode o agente financeiro ser responsabilizado por eventuais vícios construtivos ou discordância do mutuário quanto aos padrões de acabamento e infraestrutura do imóvel.

12. DO SEGURO - Em cumprimento ao que determina a Lei nº. 4.380/64, todos os financiamentos concedidos no âmbito do SFH contam necessariamente com garantia oferecida por uma Apólice de Seguro.

13. Nesse aspecto, é importante frisar que o contrato de seguro habitacional é contrato acessório ao contrato de financiamento do imóvel, firmado por Sociedade Anônima previamente autorizada pela Superintendência Nacional de Seguros Privados – SUSEP, o que significa dizer que, a cobertura securitária e o consequente ressarcimento dos danos sofridos pelo mutuário, na ocorrência de um sinistro, decorrem do contrato de seguro e não do contrato de financiamento. A CAIXA, na qualidade de agente financeiro, apenas encaminha a Seguradora o pleito do mutuário.

14. DECISÕES JUDICIAIS - Com relação ao questionamento da parte autora, esclarecemos que existe jurisprudência e paradigma, representativo da nova orientação do STJ, no sentido de que o agente financeiro não responde solidariamente com a Construtora por vícios de construção no imóvel financiado.

“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO AGENTE FINANCEIRO POR DEFEITOS NA OBRA. ILEGITIMIDADE RECONHECIDA. PRECEDENTE.

1. A responsabilidade advém de uma obrigação preexistente, sendo aquela um dever jurídico sucessivo desta que, por sua vez, é dever jurídico originário.

2. A solidariedade decorre de lei ou contrato, não se presume (art. 265, CC/02).

3. Se não há lei, nem expressa disposição contratual atribuindo à Caixa Econômica Federal o dever jurídico de responder pela segurança e solidez da construção financiada, não há como presumir uma solidariedade.

4. A fiscalização exercida pelo agente financeiro se restringe à verificação do andamento da obra para fins de liberação de parcela do crédito financiado à construtora, conforme evolução das etapas de cumprimento da construção. Os aspectos estruturais da edificação são de responsabilidade de quem os executa, no caso, a construtora. O agente financeiro não possui ingerência na escolha de materiais ou avaliação do terreno no qual que se pretende erguer a edificação.

5. A Caixa Econômica Federal é parte ilegítima para figurar no pólo passivo de ação indenizatória que visa o ressarcimento por vícios na construção de imóvel financiado com recursos do SFH, porque nesse sistema não há obrigação específica do agente financeiro em fiscalizar, tecnicamente, a solidez da obra.

6. Recurso especial que se conhece, mas nega-se provimento.”

( REsp 1043052/MG, Rel. Ministro HONILDO AMARAL DE MELLO CASTRO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/AP), QUARTA TURMA, julgado em 08/06/2010, DJe 09/09/2010)

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15. Abaixo transcrevemos a ementa de um acórdão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), com trecho de um respectivo Voto-Vista:

“RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL CUJA OBRA FOI FINANCIADA. LEGITIMIDADE DO AGENTE FINANCEIRO.

1. Em se tratando de empreendimento de natureza popular, destinado a mutuários de baixa renda, como na hipótese em julgamento, o agente financeiro é parte legítima para responder, solidariamente, por vícios na construção de imóvel cuja obra foi por ele financiada com recursos do Sistema Financeiro da Habitação. Precedentes.

2. Ressalva quanto à fundamentação do voto-vista, no sentido de que a legitimidade passiva da instituição financeira não decorreria da mera circunstância de haver financiado a obra e nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, mas do fato de ter a CEF provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e o negociado diretamente, dentro de programa de habitação popular.

3. Recurso especial improvido.”

(STJ, REsp nº 738.071 – SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 09.08.2011, DJe: 09/12/2011)

16. Trecho do Voto-Vista da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, ressalvado no supratranscrito acórdão:

“Há hipóteses em que o financiamento é concedido ao adquirente do imóvel pós o término da construção, sendo o imóvel novo ou usado. Em outras, o financiamento é concedido à construtora ou diretamente ao adquirente durante a construção. Em outros casos, é o próprio mutuário quem realiza a construção ou reforma. Não considero que a mera circunstância de o contrato de financiamento ser celebrado durante a construção, ou no mesmo instrumento do contrato de compra e venda firmado com o vendedor, implique a responsabilidade do agente financeiro pela solidez e perfeição da obra.

A instituição financeira só tem responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que assume para com o mutuário referentes ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, a liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e com a cobrança dos encargos também estipulados no contrato.

Figurando ela apenas como financiadora, não tem responsabilidade sobre a perfeição do trabalho realizado pela construtora escolhida pelo mutuário, e nem responde pela exatidão dos cálculos e projetos feitos por profissionais não contratados e nem remunerados pelo agente financeiro.

Observo que impor aos agentes financeiros este ônus, em caráter solidário, sem previsão legal e nem contratual (art. 896 do Código Civil), implicaria aumentar os custos dos financiamentos imobiliários do SFH, pois a instituição financeira passaria a ter que contar com quadros de engenheiros para fiscalizar, diariamente, a correção técnica, os materiais empregados e a execução de todas as obras por ela financiadas, passo a passo, e não apenas para fiscalizar, periodicamente, o correto emprego dos recursos emprestados.

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Nestes casos em que atua como agente financeiro "stricto sensu", a previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra, pela CEF, tem o óbvio motivo de que ela está financiando o investimento, tendo, portanto, interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de financiamento. Se ela constatar a existência de fraude, ou seja, que os recursos não estão sendo integralmente empregados na obra, poderá rescindir o contrato de financiamento.

Em relação à construtora, ela tem o direito e não o dever de fiscalizar. O dever de fiscalizar surge perante os órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, podendo ensejar sanções administrativas, mas não ser invocado pela construtora, pela seguradora ou pelos adquirentes das unidades para a sua responsabilização direta e solidária por vícios de construção.

Fosse o caso de atribuir legitimidade à CEF nas causas em que se discute vício de construção de imóvel por ela financiado (financiamento "stricto sensu"), deveria ela figurar no pólo ativo da demanda, ao lado dos adquirentes dos imóveis, os mutuários. Isto porque a CEF tem interesse direto na solidez e perfeição da obra, uma vez que os apartamentos lhe foram dados em hipoteca.

Assim, não responde a CEF, perante o mutuário, por vício na execução da obra cometido pela construtora por ele escolhida para erguer o seu imóvel, ou de quem ele adquiriu o imóvel já pronto.”

17. Nesse sentido o seguinte julgado do STJ:

“RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. PEDIDO DE COBERTURA SECURITÁRIA. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE.

1. Ação em que se postula complementação de cobertura securitária, em decorrência danos físicos ao imóvel (vício de construção), ajuizada contra a seguradora e a instituição financeira estipulante do seguro. Comunhão de interesses entre a instituição financeira estipulante (titular da garantia hipotecária) e o mutuário (segurado), no contrato de seguro, em face da seguradora, esta a devedora da cobertura securitária. Ilegitimidade passiva da instituição financeira estipulante para responder pela pretendida complementação de cobertura securitária.

2. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda.

3. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato.

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4. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária.

(STJ, REsp 1102539 / PE, 4ª. Turma, j. 09/08/2011, DJe 06/02/2012).

5. Hipótese em que não se afirma, na inicial, que a CEF tenha assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora ou tido qualquer responsabilidade relativa à elaboração ao projeto.

18. Por todos os fatos e referências aqui narrados, temos a convicção de que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL cumpre as obrigações do Agente Financeiro nas vistorias para avaliação de imóveis prontos e adota todos os procedimentos previstos em lei para o Sistema Financeiro da Habitação – SFH.

6. Recurso especial provido para reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam do agente financeiro recorrente.”

19. Portanto não se pode confundir a atribuição da responsabilidade pela execução das obras, que compete exclusivamente à construtora, pois de outra forma, atribuir a fiscalização à CAIXA, seria imputar aos profissionais da CAIXA a responsabilidade pela condução técnica da obra, de interferência na execução dos serviços, atribuição esta não prevista ou mesmo expressa em Lei.

20. Com relação a solicitações elaboradas, em resumo, solicita reclamante indenização de danos materiais e morais, subsidiando tecnicamente seu pedido perante “laudo técnico de um engenheiro que avaliou todos os pontos errôneos e os efeitos no valor do imóvel” 1 , cujo conteúdo passaremos a percorrer.

21. O referido laudo, nomeado “LAUDO DE AVALIAÇÂO DE APARTAMENTOS”, de 14/08/2020, de autoria do Engenheiro Evandro Barazza de Paula, auto referenciado como expert 2 , CREA/SP nº 5069487897, contendo 84 páginas, composto por 6 capítulos (1 – Descrição e Objetivo, 2 – Vistoria, 3. Critério Técnico Avaliatório, 4 – Enquadramento do Laudo quanto ao grau de fundamentação, 5 – Conclusão e 6 – Encerramento) não constando assinatura ao final.

22. Após descrição do empreendimento, suas torres e unidades 3 , ressalta inferência de expert, onde registra que “o problema observado foi que na venda dos apartamentos não foi informado aos compradores a diferença existente entre os apartamentos de canto e os apartamentos de centro ou centrais...” 4 .

3. Critério Técnico Avaliatório, 4 – Enquadramento do Laudo quanto ao grau de fundamentação, 5 – Conclusão e 6 – Encerramento) não constando assinatura ao final.

23. A inferência é conflituosa à própria documentação acostada pelo expert no Laudo, onde mapas de localização diversos (e rubricados) identificam apartamentos dispostos em alinhamento contíguo, fator demonstrativo da impossibilidade de desconhecimento prévio da referida informação 5 .

24. Especificamente, as folhas rubricadas, grafadas com termo em destaque e intituladas “MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO SEU APARTAMENTO NO BLOCO” identificam explicitamente a localização e

1 Vide petição inicial, página 7. 2 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, páginas 83. 3 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, páginas 2 a 6. 4 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, página 6. 5 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, páginas 7, 8, 35 e 36.

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posição de entrada entre as unidades 1 e 8 de cada bloco no empreendimento 6 e localização da unidade, acompanhada por referência de bloco, pavimento e localização relativa no pavimento 7 .

25. Portanto, a asserção de que “a única diferença existente estava no contrato” 8 não se demonstra como um argumento técnico (ou razoável) para a inferência de que “... não foi informado aos compradores a diferença existente entre os apartamentos... ” 9 .

26. Após consideração acerca da diferença de localização das unidades no pavimento, expert prossegue com observações a características particulares de unidades que possuem áreas similares.

27. Faz alusão a uma “área mínima de iluminação” 10 que alega ser requerida pela Prefeitura de Amparo, desconhecendo, ou omitindo, que o próprio Decreto Estadual 12.342/1978, em seu Artigo 48, possibilita aceitação de condições diferenciadas referentes a insolação e ventilação natural para qualquer tipo de edificação.

28. Ademais, o empreendimento obteve em 20/03/19 habite-se das torres 03 e 04 (Habite-se nº 111/2019) e em 13/06/19 habite-se das torres 01 e 02 (Habite-se nº 255/2019), restando explicitamente caracterizado o atendimento de exigências da municipalidade, conforme auto de conclusão de obra obtido.

29. Não cabe, portanto, o registro de ser um “ objeto de discórdia ” 11 a particularidade da diferença de banheiros nas unidades de canto e centro. As unidades foram escolhidas conforme conveniência de adquirentes, explicitamente retratadas em documento contratual e o empreendimento possui a habilitação exigida junto a municipalidade local.

30. Em continuidade, expert apresenta nos capítulos 3 e 4 elementos para uma equivocada conclusão no capítulo que sucede estes, registrando que apartamentos “ ... de centros ou centrais e de canto possuem diferenças de valores observadas independente dos andares em que se encontram ” 12 , conforme passaremos a percorrer.

31. Inicialmente, cabe destaque à definição de avaliação de bens, conceito expresso dentre os princípios

gerais da avaliação de bens, no trecho de introdução da norma ABNT NBR 14653-1:2019 –

Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos gerais :

“ A avaliação de bens, de seus frutos e direitos é uma análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes claramente explicitadas. Grifo nosso

32. Desta ordem, o primeiro equívoco, de ordem conceitual, reside na equivocada pretensão de se atribuir aos autores do projeto, obra ou instituição financeira a responsabilidade por eventual diferença percebida pelo mercado em unidades com área útil equivalente e localizadas no mesmo empreendimento. Tal pretensão fere premissa básica da própria norma ABNT NBR 14653-1:2019, que estabelece também em sua introdução “ entre princípios geralmente considerados e aceitos ”, o

6 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, páginas 7 e 35. 7 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, páginas 8 e 36. 8 Idem nota 1. 9 Idem nota 1. 10 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, página 13. 11 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, página 15. 12 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, página 83.

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“princípio da semelhança: em uma mesma data, dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm valores semelhantes”.

33. Buscando lograr êxito em seu objetivo, expert informa que utilizou como metodologia “O Método Comparativo Direto de Danos de Mercado”. Em continuidade, define que o procedimento será feito “através da relação entre o valor unitário do metro quadrado a ser obtido por Pesquisa de Mercado devidamente homogeneizado com a aplicação de tratamento de fatores13 . Na sequência, expert define fatores que não atendem a diversas condições e premissas constantes na norma ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, conforme passamos a registrar.

34. Em seu Laudo, expert não informa o critério de apuração dos fatores de homogeneização , contrariando desta forma a referida norma que estabelece que “Os fatores de homogeneização devem apresentar, para cada tipologia, os seus critérios de apuração e respectivos campos de aplicação, bem como a abrangência regional e temporal” 14 .

35. Em seu Laudo, expert não informa fonte de referência dos fatores utilizados , contrariando desta forma a referida norma que estabelece que “A fonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser explícita no trabalho avaliatório” 15 .

36. A referida norma estabelece critérios explícitos para o tratamento de fatores, onde registra entre outras obrigatoriedades que estes devem ser calculados por metodologia científica, justificados do ponto de vista teórico e prático e com inclusão de validação quando pertinente. Para efeito de sua validade, faculta que sejam calculados ou divulgados por entidades técnicas regionais reconhecidas ou, se deduzidos/referenciados pelo próprio engenheiro de avaliações, “com a utilização de metodologia científica” , conforme critérios estabelecidos na norma, e “desde que a metodologia, a amostragem e os cálculos que lhes deram origem sejam anexados ao laudo de avaliação” 16 . O trabalho apresentado por expert não atende a essas premissas estabelecidas na norma.

37. Expert justifica a ausência identificada, informando que os dados “encontram-se indicados” 17 na Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP 18 . Na referida norma, que se intitula como “básica”, não se identifica nenhum dos fatores registrados por expert.

38. Outra norma citada por expert no início do Capítulo 3 de seu trabalho, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP: 2011 19 , para o tratamento do “fator localização” prevê a possibilidade de “ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura Municipal ”. A norma complementa que na inexistência deste, “deverá ser procedido estudo devidamente fundamentado de novos índices para a região ”. Depreende-se, portanto, que o fator localização existentes em norma referenciada por expert, que relaciona o índice fiscal com a localização do imóvel, não tem relação com o índice atribuído ao fator localização criado por expert em seu Laudo , onde este arbitra índices (1,1 e 1) para diferenciar apartamentos localizados em um mesmo andar, numa mesma torre.

39. Além do tratamento indevido das variáveis que pretendia utilizar em seu modelo (“localização” da unidade no andar e altura da unidade na torre), expert ignorou outras variáveis, mais relevantes e menos subjetivas, e que geralmente influenciam a decisão de compra de uma unidade (como por exemplo, se a unidade é de frente para logradouro/frente fundos/frente outra torre ou

13 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, página 58.

14 ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, página 40.

15 ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, página 40.

16 ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos, página 16.

17 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, página 60. 18 Disponível em , acesso em 20/11/20. 19 Disponível em , acesso em 20/11/20.

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estacionamento, se faz face norte ou sul (maior e menor incidência de sol) ou se faz face para leste

ou oeste (sol nascente ou sol poente). A norma ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de Bens –

Parte 2: Imóveis Urbanos estabelece que “o engenheiro de avaliações deve se emprenhar para que

as variáveis importantes estejam incorporadas e as variáveis irrelevantes não estejam presentes no modelo”.

40. Desta forma, ainda que tivesse dado o tratamento correto para os fatores pretendidos, o modelo de avaliação proposto se mostra inadequado ao não considerar outras variáveis que podem também influenciar na revenda da unidade, como a distância da unidade até a portaria na Av. Europa, se a unidade faz frente para norte/oeste ou sul/leste, se faz frente para a fachada da torre vizinha/estacionamento/fundos ou entrada do empreendimento, entre outros fatores particulares a implantação do empreendimento em questão (ilustrado na Figura 1), tão ou mais relevantes do que a posição de centro ou canto da unidade no andar ou à sua altura relativa na torre. Complemente- se que, para cada variável identificada, estudo específico de validação deve anteceder sua utilização no modelo.

N

L O

S

Figura 1 - Localização do empreendimento Cidades D'Itália e confrontantes/características de localização de cada uma das 4

torres.

41. Além do equívoco no conceito do modelo (vide itens 31 e 32) e tratamento das variáveis (itens 33 a 40), Laudo apresentado por expert apresenta deficiência em sua amostra, conforme passamos a registrar.

42. Apresenta informação incompleta quanto ao grau de fundamentação obtido , uma vez que não se identifica preenchido o anexo ilustrado no Capítulo 4 20 (pontuação de cada um dos itens e pontuação total obtida).

43. Apresentação incompleta da referência das unidades . A maioria das fichas de pesquisa (3 a 11) não apresenta o número da unidade, restringindo a informação a provável número de referência da imobiliária e em alguns casos ao bloco de localização da unidade. Esta informação é primordial em um trabalho que almeja identificar a minúcia da diferença de valor, em unidades com mesma área, localizadas no meio e no canto de um mesmo pavimento em um mesmo edifício, com base apenas

20 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, página 82.

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na disposição do banheiro e porta de entrada, de forma a percorrer todas as “premissas, ressalvas e condições limitantes claramente explicitadas” .

44. Os elementos levantados por expert relacionam elementos da amostra que aparentemente referem-se a uma mesma unidade, mas que no entanto informam valores distintos de oferta e tratamento de benfeitorias , conforme ilustra o Quadro 1.

Ficha de pesquisa 03 07

Apto – 205 (Apartamento - Apto – 2036 (Apartamento - Referência

__.Andar – Bloco N.___) __.Andar – Bloco N. 3) Valor do apartamento (R$) 180.000,00 200.000,00

Fator andar 0,95 0,95 Fator localização 1,00 1,00

Valor benfeitorias realizadas (R$) 0,00 1.500,00

Fonte de informação Alameda Imóveis 21 Solange Imóveis 22

Fotos disponibilizadas

Quadro 1 - Comparativo de dados da amostra dos elementos 03 e 07 do Laudo de expert.

45. Pesquisa realizada no site da imobiliária Alameda Imóveis em 04/12/20 não identificou oferta do imóvel cadastrado sob código APTO205. Foram identificados outros imóveis com oferta de venda no condomínio, todos com valores muito superiores ao levantado em pesquisa por expert, conforme Quadro 2.

Código do imóvel Valor (R$) Fonte/endereço URL

APTO259 235.000,00 https://www.alamedaimoveis.com.br/2327/apartamento-no-cidades-ditalia

Apto2014 230.000,00 https://www.alamedaimoveis.com.br/2304/apartamento-no-cidades-ditalia

Apto218 230.000,00 https://www.alamedaimoveis.com.br/2087/apartamento-no-cidades-ditalia

Apto193 230.000,00 https://www.alamedaimoveis.com.br/1815/apartamento-no-cidades-ditalia

APTO189 300.000,00 https://www.alamedaimoveis.com.br/1779/apartamento-no-cidades-ditalia

Quadro 2 – Oferta de unidades no condomínio Cidades D´Itália identificados no site da imobiliária Alameda Imóveis.

21 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, página 63. 22 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, página 67.

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46. A norma citada por expert, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP: 2011 23 , registra que “É permitida a utilização de tratamento prévio dos preços observados, limitado a um único fator de homogeneização , desde que fundamentado (exemplo: aplicação do fator de fonte para a transformação de preços de oferta para as condições de transação)” grifo nosso . Desta forma, ao aplicar nos preços dois fatores de correção (desconto de oferta e benfeitorias), expert incorre em inobservância à referência normativa.

47. Toda a amostra é lastreada em elementos do próprio empreendimento . Expert não trouxe a seu trabalho nenhum elemento externo ou qualquer referência de outro trabalho que pudesse corroborar com sua tese de que “apartamentos de canto e de centro, possuem diferença de preço (...) devido a sua localização (...) e pela iluminação e ventilação do Banheiro” 24 .

48. Ao arbitrar, sem nenhum respaldo técnico ou científico, os índices para fatores em unidades de um mesmo empreendimento 1,1/1 (canto/centro) e 1/0,95 (andar alto/baixo), a diferença encontrada por expert ao final de seu trabalho é a diferença do próprio fator arbitrado , conforme demonstra o Quadro 3.

Relação de Fatores arbitrados

Conclusão de expert (itens 5.4 e (sem respaldo técnico

5.5 do laudo) científico)

Diferença entre apartamentos de

[(184.600,00/168.500,00)-1]= canto e de centro em andares [(1,1*0,95/1*0,95)-1]= 10%

9,55% baixos

Diferença entre apartamentos de

[(193.800,00/176.200,00)-1]= canto e de centro em andares [(1,1/1)-1]= 10%

9,99% médios altos

Quadro 3 - Comparativo entre relação de fatores e relação de valores na conclusão de expert.

49. Conforme apontamentos relacionados a conceitos, variáveis e elementos da amostra, a inobservância às normas técnicas possui estreita relação com a nulidade da conclusão obtida por expert em seu Laudo. O esmero na confecção do próprio trabalho precede a busca de faltas no trabalho dos profissionais responsáveis pelo empreendimento.

50. Por derradeiro, o Laudo de expert, contrariamente ao que pretende, materializa que as unidades observaram valorização real, acima da inflação, desde sua contratação realizada por seus adquirentes. Considerando a menor proposta de venda obtida por expert (R$ 180.000,00 – ficha de pesquisa nº 3 – aquela mesma que aparenta ser o mesmo imóvel da ficha de pesquisa nº 7, negociado por valor superior em outra imobiliária – vide item 44 - e cuja imobiliária fonte apresenta imóveis no condomínio com valores muito superiores – vide item 45), descontando custos de comercialização (6% = R$ 10.800,00), imposto sobre ganho de capital {[(180.000,00-10.800,00)- R$135.000,00]*0,15} = R$ 5.130,00, a venda da unidade teria gerado lucro líquido de R$ 29.070,00. Esse lucro corresponde a uma valorização de 21,53% no período compreendido entre março/16 25 e julho/20 26 (período de 52 meses). Portanto, considerando a proposta de comercialização com valor mais baixo obtida por expert, a valorização da unidade habitacional (descontadas despesas de comercialização e imposto de ganho de capital) foi superior a inflação no mesmo período , medida pelo IPCA 27 , acumulada em 15,91%.

23 Disponível em , acesso em 20/11/20. 24 Vide Laudo de Avaliação de Apartamentos, página 1. 25 Data de referência com base na data de assinatura dos contratos constantes em Laudo de Avaliação de Apartamentos, páginas 21 e 40. 26 Data de referência com base em informação constante na Ficha de Pesquisa nº 3, Laudo de Avaliação de Apartamentos, página 63. 27 IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – Série Histórica. Disponível em , acessado em 03/12/20.

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51. Com relação a esclarecimentos sobre cobertura do FGHAB, favor direcionar os questionamentos para a CEFUS .

52. Com relação a esclarecimentos sobre contrato e documentação relacionada ao mesmo, favor direcionar os questionamentos a agências responsável pelo contrato, A0279SP - AG Amparo/SP

53. Diante do exposto e perante o papel do agente financeiro no processo (vide itens 3 a 5 e 18), da engenharia da CAIXA (vide itens 6 a 11 e 19), do seguro (vide itens 12 e 13), decisões judiciais em casos diversos (vide itens 14 a 17), contrato entre as partes onde se identifica explicita a localização da unidade e seus confrontantes (vide itens 20 a 25), regularidade da conclusão do empreendimento junto a municipalidade (vide itens 26 a 29), Laudo de expert contendo objetivo equivocado perante o conceito de avaliação de imóveis (vide itens 30 a 32), incorreto uso e tratamento de variáveis em Laudo de Avaliação (vide itens 33 a 40), deficiência na amostra de elementos utilizados em Laudo de Avaliação (vide itens 41 a 47) e nulidade do argumento de que qualquer uma das unidades do empreendimento tenha percebido desvalorização desde sua finalização (vide itens 48 e 50), requeremos a improcedência da Ação.

Atenciosamente,

Henrique Leite Agostinho Engenheiro Civil – CREA 506100573

RE Habitação Jundiaí/SP CAIXA ECONOMICA FEDERAL

54. Documentos anexos:

54.1. Doc01_111-19_HABITE-SE_1a_FASE 54.2. Doc02_255-19_HABITE-SE_2a_FASE 54.3. Doc03_ART92.221.220.140.560.952_MarceloPereira_Instalacoes 54.4. Doc04_ART92.221.220.151.524.478_MarielliZechinato_ProjetoeExecucao 54.5. Doc05_Alvara_032-16

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Disponível em: https://trf-3.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/1230548644/procedimento-comum-civel-50015005720204036123-subsecao-judiciaria-de-braganca-paulista-trf03/inteiro-teor-1230548645

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